En una obra nueva hay dos tipos de decisiones: las que se pueden cambiar dentro de diez años y las que no. Los acabados se cambian —suelos, pintura, cocina, hasta los baños—. La envolvente y el trazado de instalaciones, no, o no sin rehacer media casa.
Por eso, cuando hay que ajustar un presupuesto, nosotros proponemos recortar en lo primero y no tocar lo segundo. Y por eso esta lista está ordenada por irreversibilidad, no por precio.
Lo que no se puede cambiar después
La forma y la orientación de la casa
Dónde da el sol a cada estancia y qué proporción tiene el volumen. Es gratis decidirlo bien en proyecto y carísimo arreglarlo luego, porque no se arregla: se vive con ello. Una casa compacta y bien orientada necesita la mitad de instalación para estar cómoda.
El aislamiento de la envolvente
Muros, cubierta y solera. Añadir aislamiento después significa o bien perder metros por dentro o bien hacer una obra por fuera. En obra nueva, subir el nivel de aislamiento por encima del mínimo cuesta un porcentaje pequeño del total y es lo que decide la factura de los próximos treinta años.
La carpintería exterior
Se puede sustituir, sí, pero es de las sustituciones más caras y molestas que existen. Y hay un detalle que importa tanto como la ventana: cómo está colocada. Una ventana excelente mal resuelta en su encuentro con el muro tiene un puente térmico y condensa por el perímetro.
El trazado de instalaciones
Dónde van los puntos de luz, las tomas, el agua y los desagües. Mientras los tabiques están abiertos, cualquier cambio es razonable. Una vez cerrados, cada cambio se paga dos veces: por deshacer y por rehacer.
Lo que sí se puede dejar para después
- La cocina. Puede entrar básica y mejorarse en cinco años sin tocar nada más.
- Los acabados de baño. Mampara, mueble y grifería son sustituibles.
- Los solados, dentro de un orden: cambiarlos implica obra, pero no estructural.
- Todo lo de fuera. Vallado, jardín, pavimentos y piscina. La casa se habita sin ello, y es la fase que mejor se aplaza cuando el presupuesto aprieta.
- Domótica y automatismos, si se deja el cableado previsto.
Ese último matiz es clave: dejar previsto no es lo mismo que instalar. Pasar un tubo vacío, dejar una espera de agua o una toma donde algún día irá el cargador del coche cuesta muy poco en obra y evita picar paredes después.
Sobre la aerotermia
Es la pregunta que más nos hacen en obra nueva y la respuesta honesta tiene dos partes.
La primera: una bomba de calor aire-agua con suelo radiante da muy buen confort y consume poco, y es una solución que encaja bien en vivienda nueva bien aislada. La segunda, y es la importante: su rendimiento depende de la envolvente. Instalar un buen equipo en una casa mal aislada es poner un motor grande a un coche con las ventanillas abiertas. El orden correcto es aislar primero y dimensionar el equipo después, no al revés.
Y una advertencia sobre el dimensionado: un equipo sobredimensionado no calienta mejor, arranca y para constantemente y dura menos. El cálculo lo hace el técnico con las cargas reales de la casa, no se elige por catálogo.
La fotovoltaica
En obra nueva tiene una ventaja que no tiene en una casa existente: se pueden dejar los pasos de cable previstos y la cubierta preparada aunque los paneles se instalen más tarde. Eso cuesta casi nada en obra y ahorra bastante después.
Si vas a instalarlos desde el principio, conviene pensar también dónde va el inversor y si quieres batería más adelante, para no quedarte sin sitio ni sin cableado.
Dónde recortar si el presupuesto no llega
Por este orden:
- Lo de fuera. Jardín, pavimentos exteriores, piscina. Segunda fase.
- La cocina y los acabados de baño. Nivel medio ahora, mejora luego.
- Los solados. Un material correcto en vez del que te gustaría.
- Superficie. Antes que bajar calidades, construir menos metros. Una casa de 100 m² bien hecha se vive mejor que una de 130 con la envolvente justa.
Lo que no recortamos: aislamiento, carpintería e instalaciones. Si el presupuesto obliga a tocar eso, lo que toca es replantear el tamaño de la casa, y te lo diremos así.
El precio de referencia está en cuánto cuesta construir una casa en Valencia, y el orden de la obra en las once fases.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto encarece subir el aislamiento por encima del mínimo?
Un porcentaje pequeño del total de la obra, y se nota cada día. Es, con diferencia, la mejor relación entre lo que cuesta y lo que devuelve en una casa nueva.
¿Aerotermia o caldera de gas?
En vivienda nueva bien aislada, la bomba de calor tiene más sentido, y además resuelve el frío y el calor con un solo equipo. Lo que decide es el cálculo de cargas, no la moda.
¿Merece la pena el suelo radiante?
En obra nueva es el momento de ponerlo, porque después significa levantar todo el suelo. Da un confort difícil de igualar y trabaja a baja temperatura, que es justo lo que le gusta a una bomba de calor.
¿Y la ventilación mecánica?
En una casa muy estanca hace falta renovar el aire de forma controlada o aparecen condensaciones. Es una de esas cosas que conviene prever en proyecto y no improvisar.
Reformas por zonas de Valencia
Trabajamos en toda Valencia, pero cada barrio tiene sus particularidades constructivas. Hemos preparado una página específica para las zonas donde más obra hacemos:
- Reformas en Ruzafa — fincas antiguas con suelo hidráulico.
- Reformas en Extramurs — Botánico, Arrancapins, la Petxina y la Roqueta.
- Reformas en El Carmen — casas de hasta 200 años en Ciutat Vella.
- Reformas en Sant Francesc — el metro cuadrado más caro de la ciudad, con edificios protegidos.
- Reformas en El Mercat — tejido medieval junto a la Lonja y el Mercado Central.
- Reformas en La Seu — el entorno de la Catedral, con la protección más alta de la ciudad.
- Reformas en La Xerea — el barrio noble: fincas de los años 20 a 40 y palacios.
- Reformas en El Pilar — Velluters, el antiguo barrio de la seda.
- Reformas en El Pla del Remei — fincas modernistas del ensanche, amplias y de techos altos.
- Reformas en Arrancapins — 12.472 viviendas y el 78 % anteriores a 1981.
- Reformas en La Petxina — el 80 % del barrio, construido entre 1921 y 1980.
- Reformas en Gran Via — finca de ensanche de 1900: altura, molduras y hidráulico.
- Reformas en El Botànic — barrio saturado turísticamente: qué obra tiene sentido ahora.
- Reformas en La Roqueta — fincas de los años 20 a 40 junto a la Estación del Norte.
- Reformas en Benimaclet — casas bajas con patio y pisos de los años 60.
- Reformas en Torrefiel — 11.635 viviendas, el 62 % de entre 1961 y 1980.
- Reformas en Orriols — el barrio con más rentabilidad de alquiler de la ciudad.
- Reformas en Benicalap — el segundo distrito más joven de Valencia.
- Reformas en Marxalenes — finca antigua con suelo hidráulico y techos altos.
- Reformas en Campanar — casco histórico catalogado junto a promociones de los 90.
- Reformas en Trinitat — 87 m² de media por redistribuir junto a Viveros.
- Reformas en Patraix — bloques densos levantados entre 1961 y 1980.
- Reformas en Nou Moles — parque construido en su mayoría entre 1961 y 1980.
- Reformas en Monteolivete — pisos ajustados de los años 60 junto a la Ciutat de les Arts.
- Reformas en La Raiosa — mitad del parque de los años 60 a 80 y alta densidad.
- Reformas en Malilla — bloques de los 70 y obra nueva junto al hospital La Fe.
- Reformas en Sant Marcel·lí — grupo de vivienda social de los años 50, de superficie ajustada.
- Reformas en Sant Isidre — VPO de los 70 y promociones de los 90 y 2000.
- Reformas en En Corts — bloques de los años 60 junto a Monteolivete y Malilla.
- Reformas en Benimàmet — pueblo dentro de la ciudad: casa baja, chalet y bloque.
- Reformas en Tres Forques — el 97 % del parque de 1941 a 1980, con déficit de aislamiento.
- Reformas en El Cabanyal — vivienda protegida y fachadas de azulejo.
- Reformas en La Malvarrosa — obra a pie de playa, con la salinidad como factor.
- Reformas en El Grau — finca portuaria, viviendas y locales.
- Reformas en Natzaret — pisos de los 60 y casas unifamiliares junto al puerto.
- Reformas en Ayora — pisos de 60 a 75 m² donde el aislamiento acústico manda.
- Reformas en La Creu del Grau — el 41 % del parque levantado en los años 60.
- Reformas en Mestalla — fincas amplias en el distrito de mayor renta.
- Reformas en Exposició — el barrio más caro del Pla del Real, con fincas amplias.
- Reformas en Ciutat Jardí — edificación abierta y casas unifamiliares.
- Reformas en L’Amistat — casas de cooperativa de 1928 y bloques junto a la universidad.
- Reformas en Penya-Roja — torres de los 2000: qué tiene sentido tocar y qué no.
- Reformas en Jaume Roig — pisos de 145 m² en el Pla del Real: calidades altas.
- Reformas en Morvedre — uno de los barrios más densos: 58 % de pisos anteriores a 1970.
- Reformas en Vara de Quart — el 65 % de sus viviendas son de los años 70.
- Reformas en L’Illa Perduda — bloques de 1955-1962 junto a las universidades.
- Reformas integrales en Albors — bloque de pilares con la distribución libre.
- Reformas integrales en Camí Fondo — dos parques de vivienda muy distintos en el mismo barrio.
- Reformas integrales en Ciutat Universitària — reformar para quedarse: baño sin barreras y accesibilidad.
- Reformas integrales en l’Hort de Senabre — bloques de los sesenta y presupuesto ajustado: el orden de las partidas.
- Reformas integrales en Safranar — el barrio que más se revaloriza de Valencia, +18,9 % en un año.
- Reformas integrales en Sant Pau — Nou Campanar: obra parcial en pisos de 110 a 140 m².
- Reformas integrales en Na Rovella — promoción pública de los cincuenta: muros de carga y pisos pequeños.
- Reformas integrales en Sant Antoni — qué comprobar en la finca antes de comprar.
- Reformas integrales en Les Tendetes — Campanar a 1.600 €/m² menos que Nou Campanar.
- Reformas integrales en Tormos — qué reforma rinde en un piso de alquiler y qué no.
- Reformas integrales en El Calvari — confort térmico en el barrio con menos zona verde de Valencia.
- Reformas integrales en La Creu Coberta — casas bajas: capilaridad, cubierta y solera.
- Reformas integrales en Soternes — de tres dormitorios malos a dos buenos y un despacho.
- Reformas integrales en Favara — la obra que se hace una vez y dura treinta años.
- Reformas integrales en Camí Real — aislar el ruido de tráfico: las capas que sí funcionan.
- Reformas integrales en La Llum — la finca manda más que el piso.
Y los pueblos del norte y del sur, con su propio parque de vivienda:
- Reformas integrales en El Castellar-l’Oliveral — casco antiguo y expansión de los setenta en el mismo barrio.
- Reformas integrales en La Torre — piso de comunidad: horarios, bajantes y escombro.
- Reformas integrales en Pinedo — dentro del Parque Natural de la Albufera.
- Reformas integrales en El Saler — el 86 % del parque es de 1961-80.
- Reformas integrales en El Palmar — casas grandes y humedad de marjal.
- Reformas integrales en El Perellonet — apartamento de playa y salinidad.
- Reformas en Faitanar — vivienda nueva: personalizar, no reformar entero.
- Reformas integrales en El Forn d’Alcedo — parque congelado desde 2011.
- Reformas integrales en La Punta — asentamiento rural histórico protegido.
- Reformas en Ciutat de les Arts i les Ciències — nada anterior a 1981.
- Reformas integrales en Benifaraig — casas de 174 m² y casco catalogado.
- Reformas integrales en Poble Nou — 27 viviendas nuevas en 44 años.
- Reformas integrales en Carpesa — 105 edificios protegidos en el núcleo.
- Reformas integrales en Massarrojos — las casas más grandes del norte.
- Reformas integrales en Borbotó — doble ficha de catálogo municipal.
- Reformas integrales en les Cases de Bàrcena — parque parado desde 1980.
- Rehabilitación en Mahuella-Tauladella — dos tercios del parque anterior a 1921.
Y en la comarca: Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya and Catarroja.
Precios de referencia sin IVA, actualizados a 2026 y sujetos a revisión previa visita técnica.
