El Botànic tiene 6.601 vecinos y un dato que condiciona cualquier decisión sobre un piso aquí: el Ayuntamiento lo ha declarado barrio turísticamente saturado. El umbral municipal son ocho plazas turísticas por cada cien vecinos; el Botànic va por el 15 %. La consecuencia práctica es directa: no se conceden licencias nuevas de vivienda turística en el barrio.
Eso cambia el cálculo de mucha gente. Si compraste o heredaste un piso aquí pensando en alquiler turístico, esa puerta está cerrada. La que sigue abierta, y bien, es la de vivienda o alquiler de larga duración: el precio de venta ronda los 4.200 €/m² —unos 335.760 € por un piso de 80 m²— y el alquiler medio de esa misma superficie está en 1.600 € al mes (Fotocasa, 2026).
Si buscas una empresa de reformas en El Botànic, esta página explica qué pide un piso de este barrio y hacia dónde conviene orientar la obra. Hacemos comprehensive reforms en toda Valencia.
Qué tipo de finca hay aquí
El barrio vive pegado al Jardín Botánico, que está ahí desde 1802, y hace de bisagra entre Ciutat Vella y Extramurs: limita con Campanar y Les Tendetes al norte, con el Carmen y el Pilar al este, con la Roqueta al sur y con la Petxina al oeste.
Eso se traduce en dos parques de vivienda muy distintos conviviendo en pocas calles: fincas antiguas de tres y cuatro alturas sin ascensor, heredadas del casco, y bloques de los sesenta y setenta levantados en los solares que fue dejando la ciudad al crecer. La reforma no se parece en nada de una a otra.
- En la finca antigua: forjado de vigueta de madera o metálica, muro de carga, patinillos estrechos y ninguna instalación aprovechable. Hay que comprobar el forjado antes de prometer un suelo porcelánico.
- En el bloque de los sesenta: estructura de pilares, tabiquería libre, cocina de cuatro metros al fondo. Aquí la redistribución sale fácil y rinde mucho.
Dónde está el mayor retorno por euro
- Instalaciones completas. En las dos tipologías es la base: electricidad REBT con boletín y fontanería nueva. Sin eso, un piso no se alquila bien ni se vende bien.
- Baño y cocina. Son las dos piezas que deciden un alquiler de larga duración, y las que más rápido delatan una reforma barata.
- Aislamiento y carpintería. El barrio tiene vida de calle y tráfico de paso hacia el centro; una ventana con rotura de puente térmico y vidrio asimétrico se nota desde el primer día.
- Distribución, en los bloques de los sesenta: juntar cocina y salón convierte un piso oscuro en uno vividero sin tocar estructura.
Las calidades, en concreto
- Electricity según REBT con circuitos independientes por uso, toma de tierra, cableado bajo tubo corrugado con registros y boletín emitido por instalador autorizado.
- Fontanería con tubería multicapa, colectores, llaves de corte por punto de consumo y prueba de estanqueidad.
- Comprobación de forjado antes de definir el pavimento en fincas con vigueta de madera.
- Baño con impermeabilización bajo plato, enfoscado maestreado y cerámica rectificada.
- Trasdosado con lana mineral y estructura desolidarizada con banda elástica en fachadas a vía rodada.
- Carpintería con rotura de puente térmico, herraje multipunto y caja de persiana aislada.
Todo el detalle está en nuestra memoria de calidades.
Precios de referencia
- Instalación eléctrica REBT: desde 1.400 €. Rozas: desde 600 €. Cuadro completo: desde 940 €. Boletín: desde 1.100 €.
- Fontanería, renovación total: desde 1.900 €.
- Demolición de tabiquería: desde 1.300 €. Escombro: desde 700 €. Subida de materiales: desde 1.500 €.
- Baño completo: desde 6.100 €. Plato de ducha de obra: desde 900 €.
- Obra de cocina: desde 3.400 €. Mobiliario: desde 8.700 €.
- Suelo porcelánico: desde 3.600 €. Nivelación: desde 850 €.
- Ventanas: desde 3.700 € (sustitución completa, desde 7.300 €).
Una reforma integral parte de 875 €/m² sin IVA. Una obra media cierra en torno a 58.350 € y una completa con carpintería y climatización, sobre 94.160 €.
Cómo trabajamos
- Visita técnica sin coste. Medimos, comprobamos instalaciones y qué tabiques se pueden tirar.
- Diseño 3D con dos o tres distribuciones alternativas, modificable sin coste.
- Presupuesto cerrado por partidas, con materiales, marca y referencia, y plazo por escrito.
- Obra con un único interlocutor y comunidad avisada.
- Entrega con instalación legalizada, boletín incluido, y limpieza final.
Hacemos reformas en Valencia capital y en la comarca. Además de el Botànic, trabajamos en el centro y el ensanche (Ruzafa, Extramurs, el Carmen, Sant Francesc, el Mercat, la Seu, la Xerea, el Pilar, el Pla del Remei, Gran Via, Arrancapins, la Petxina y la Roqueta), en el norte (Benimaclet, Torrefiel, Orriols, Benicalap, Marxalenes, Campanar y Trinitat), en el oeste y el sur (Patraix, Nou Moles, Monteolivete, La Raiosa, Malilla, Sant Marcel·lí, Sant Isidre, En Corts, Benimàmet y Tres Forques) y en el frente marítimo y el este (el Cabanyal, la Malvarrosa, el Grau, Natzaret, Ayora, Mestalla, Exposició, Ciutat Jardí, L’Amistat, Penya-Roja, la Creu del Grau y Jaume Roig).
Fuera de la ciudad llegamos a Moncada, Burjassot, Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya y Catarroja.
Guías que te pueden ayudar antes de decidir
Precios, calidades y presupuesto
- Quiénes somos: empresa de reformas y construcción en Valencia
- Memoria de calidades: qué incluye exactamente nuestra reforma
- Precio de una reforma integral 2026, partida por partida
- Reforma integral por 40.000 €: qué entra según los metros
- Cuánto cuesta reformar un piso de 80 m² en Valencia
- Cómo comparar tres presupuestos sin equivocarte
- Cómo se paga una reforma: calendario de pagos
- Comunidad o propietario: quién paga cada reparación
- En qué partidas sí merece la pena gastar más
- Cuánto dura una reforma: el calendario semana a semana
- ¿Se puede vivir en casa durante la reforma?
- Licencia de obra en Valencia: qué necesitas y qué cuesta
- Convertir un local en vivienda: los cinco filtros
- Reformar un piso heredado: por dónde empezar
- Reformar para alquilar: qué priorizar y qué no tocar
Por tipo de obra
- Obra nueva o finca antigua: dos obras que no se parecen
- Reformar un piso de los años 70: el orden correcto
- Los siete errores más comunes al redistribuir un piso
- Tabique de pladur o de ladrillo: cuál elegir
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- Casas y chalets: qué cambia respecto a un piso
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Preguntas frecuentes sobre reformas en El Botànic
Tengo un piso aquí y quería alquilarlo a turistas. ¿Ya no puedo?
Para una licencia nueva, el barrio está declarado saturado y no se conceden. Nosotros no somos gestores ni abogados, así que lo que corresponde es confirmarlo en el Ayuntamiento para tu caso concreto. Lo que sí te decimos es qué reforma tiene sentido si el destino pasa a ser vivienda o alquiler largo, que es otra obra distinta.
Mi finca no tiene ascensor. ¿Eso afecta al presupuesto?
Sí, a la partida de subida de materiales y retirada de escombro. Va desglosada aparte para que la veas, no escondida en el total.
¿El forjado aguanta un suelo porcelánico?
En finca antigua hay que comprobarlo, y a veces la respuesta es ir a laminado o a una solución más ligera. Lo miramos en la visita, no después de levantar el suelo.
¿Cuánto dura?
De ocho a doce semanas en un piso medio del barrio. Va por escrito con el presupuesto.
