Orriols tiene 17.092 vecinos y una particularidad que lo separa del resto de la ciudad: según el análisis de rentabilidad del alquiler en Valencia publicado por la OCU en julio de 2026, Els Orriols lidera la ciudad con un 6,3 % de rentabilidad bruta. En un mercado donde el precio medio de la vivienda en Valencia ha llegado a los 2.894 €/m², eso convierte a este barrio en el sitio donde más se compra para reformar y alquilar.
Si buscas una empresa de reformas en Orriols, esta página explica cómo son los pisos del barrio, qué cambia cuando la reforma es para alquilar y cuánto cuesta cada partida. Hacemos comprehensive reforms en toda Valencia.
Cómo es el parque de vivienda de Orriols
El barrio creció de golpe. El núcleo de Barona se levantó en los años cincuenta y sesenta para absorber la migración interior, y el conjunto del distrito de Rascanya suma 24.277 viviendas con una edad media de 44,7 años. Nou Orriols, ya de los noventa, es la excepción más moderna.
Lo que nos encontramos al abrir un piso de la parte antigua del barrio:
- Pisos de 60 a 90 m² con distribución de pasillo y estancias pequeñas.
- Instalación eléctrica sin toma de tierra, con una sola línea general.
- Un solo baño, muchas veces con bañera de obra y sin ventilación directa.
- Cocina cerrada con galería al patio de luces.
- Medianeras de un solo tabique: se oye al vecino.
- Carpintería de aluminio sin rotura de puente térmico y persianas con caja sin aislar.
Reformar para alquilar: qué cambia
Cuando el destino del piso es el alquiler, el criterio de reforma no es el mismo que en una vivienda propia. Cambian tres cosas.
Primera: la durabilidad manda sobre el diseño. Un suelo porcelánico aguanta lo que no aguanta un laminado barato, y un rodapié técnico de PVC no se hincha si alguien friega de más. Es más caro al principio y más barato a los cinco años.
Segunda: el plazo cuenta como dinero. Cada semana de obra de más es una mensualidad que no entra. Por eso aquí la coordinación de gremios deja de ser un lujo: la partida de gestión y coordinación de obra parte de 1.100 € y es lo que evita que el alicatador llegue antes que el fontanero.
Tercera: hay partidas que no se recortan nunca. Electricidad legalizada con boletín, fontanería nueva e impermeabilización del baño. Son las tres que, si fallan, generan una incidencia con inquilino dentro y te cuestan mucho más que hacerlas bien.
Y hay una que sí se puede ajustar sin que se note: el mobiliario de cocina de diseño puede esperar en un piso de alquiler; la obra de cocina y la fontanería, no.
El aislamiento acústico en un barrio denso
Orriols es de los barrios más densamente poblados de Valencia, y eso se nota dentro de casa. En bloques de los cincuenta y sesenta con medianeras finas, la solución que funciona son tres capas juntas: trasdosado de pladur con lana mineral en la medianera, falso techo con lana sobre la placa, y manta acústica bajo el pavimento. Por separado, cada una hace poco.
El falso techo de pladur parte de 3.800 € y llega a 7.450 € en vivienda completa; el suelo laminado con manta aislante incorporada, de 5.900 €. Si el piso es para alquilar, es una de las inversiones que más reduce las quejas de inquilino.
Las partidas de una reforma integral en Orriols
Instalaciones
- Instalación eléctrica general según normativa REBT: desde 1.400 €.
- Fontanería, renovación total de agua y desagües: desde 1.900 €.
- Rozas y regatas: desde 600 €. Cuadro eléctrico: desde 600 €, completo desde 940 €.
- Acometida eléctrica: desde 950 €. Boletín y certificación: desde 1.100 €.
- Mecanismos: desde 1.100 €. Iluminación: desde 800 €. Radiadores: desde 380 €.
Baño y cocina
- Baño completo: desde 6.100 €, con impermeabilización incluida. Gama superior: desde 6.700 €.
- Plato de ducha de obra impermeabilizado: desde 900 €.
- Obra de cocina: desde 3.400 €. Fontanería de cocina: desde 3.700 €.
- Mobiliario: desde 8.700 €. Montaje: desde 1.600 €. Electrodomésticos: desde 2.900 €.
Obra, acabados y carpintería
- Permisos y tasas: desde 940 €. Demolición de tabiquería: desde 1.300 €. Escombro: desde 700 €. Subida de materiales: desde 1.500 €.
- Alisado integral de paredes y techos: desde 3.600 €, grandes desde 5.700 €.
- Levantado de suelo: desde 900 €. Nivelación: desde 850 €, completa desde 1.600 €.
- Suelo porcelánico: desde 3.600 €. Rodapié: desde 1.100 €, PVC técnico desde 1.400 €.
- Pintura plástica: desde 1.600 €. Decorativa: desde 2.900 €.
- Ventanas con rotura de puente térmico: desde 3.700 €, vivienda completa desde 7.300 €. Instalación: desde 2.900 €. Mosquiteras: desde 700 €.
- Puertas de paso: desde 2.200 €, ocho unidades desde 2.800 €. Armarios: desde 2.700 €.
- Climatización por conductos: desde 5.900 €, completa desde 7.200 €.
Una obra media en Orriols parte de 58.350 €; la reforma completa con dos baños, cocina de diseño y climatización, de 94.160 €. En metro cuadrado, alrededor de 875 €/m² con materiales incluidos.
Hacemos reformas en Valencia capital y en la comarca. Además de Orriols, trabajamos por zonas en Ruzafa, Extramurs, el Carmen, Benimaclet, el Cabanyal, la Malvarrosa, el Grau, Patraix, Nou Moles, Ayora, Torrefiel y Benicalap.
Fuera de la ciudad llegamos a Moncada, Burjassot, Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya y Catarroja.
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Preguntas frecuentes sobre reformas en Orriols
Voy a comprar para alquilar. ¿Podéis decirme si sale la cuenta?
Podemos decirte lo que cuesta la obra con precisión y por partidas, y qué se puede ajustar sin comprometer la durabilidad. La decisión de inversión es tuya y depende del precio de compra y de la renta que esperes; nosotros aportamos la parte que sí sabemos medir.
¿Cuánto se tarda si el piso está vacío?
Una reforma integral de un piso medio del barrio va de ocho a doce semanas. Con el piso vacío y todos los materiales decididos antes de empezar, se acorta; lo que más alarga una obra son las decisiones tomadas a mitad.
¿Hacéis también solo el baño o solo la cocina?
Sí. En pisos de alquiler es una petición habitual y tiene sentido cuando el resto está en buen estado. Lo que no recomendamos es dejar la electricidad antigua: es la partida que da problemas con inquilino dentro.
¿Trabajáis con propietarios que no viven en Valencia?
Sí. Enviamos el presupuesto por partidas y el diseño 3D, y durante la obra mandamos seguimiento con fotos. Hay un único interlocutor para todo.
