Soternes sube: el precio de venta está en 2.894 €/m² con un +9,2 % interanual (Fotocasa, octubre de 2026). Son 5.051 vecinos en cuatro secciones censales del distrito de l’Olivereta, con una renta media de 32.491 € —un 19 % por debajo de la media de Valencia—, una edad media de 45,2 años y un 21,8 % de mayores de 65. El 10,5 % de su superficie es zona verde, algo por encima de la media municipal, lo que no es habitual en esta parte de la ciudad.
El dato que manda en la obra: el distrito de l’Olivereta tiene uno de los parques más antiguos de Valencia, con una edad media de 50,9 años según el Anuario Estadístico municipal, por encima de los 50,3 de la ciudad. Aquí la reforma es integral, con instalaciones.
Si buscas una empresa de reformas integrales en Soternes, lo que mejor sabemos hacer en este barrio es rehacer la distribución. Hacemos full renovations en toda Valencia.
De tres dormitorios malos a dos buenos y un despacho
El piso típico de Soternes son 80-90 m² de los sesenta o setenta con tres dormitorios, uno de ellos de 6 m² donde no cabe una cama de 1,35, un pasillo de cuatro metros y una cocina cerrada de 8 m². Sobre el papel es un piso de tres habitaciones. En la práctica es un piso de dos, con un cuarto que nadie usa.
Esa es la obra con más retorno del barrio, y no cuesta más que una integral normal porque la tabiquería interior de estos bloques no es de carga: son de pilares de hormigón. Lo que hacemos:
- El dormitorio pequeño se funde con el salón mediante un paso acristalado corredero. Queda despacho cerrado cuando hace falta y salón ampliado el resto del tiempo. Es la intervención que más cambia el uso diario de la casa.
- O se funde con el principal para hacer vestidor, si lo que falta es almacenaje y no un sitio de trabajo.
- El pasillo se absorbe en las estancias. Cuatro metros de pasillo son tres metros cuadrados que solo sirven para andar.
- La cocina se abre al salón-comedor, con una península en lugar de isla: en 8 + 20 m² una isla queda justa y una península con fregadero funciona mejor y cuesta menos.
- Los dos dormitorios que quedan se agrandan con armario empotrado en el hueco del pasillo o en el frente, desde 2.700 €, en vez de muebles sueltos que comen metro útil.
El resultado son dos dormitorios de verdad, un espacio de trabajo con luz y una pieza de día que no está cortada en tres. Y es importante decir lo otro: si vas a vender, pasar de tres a dos dormitorios puede restar en el anuncio, por mucho que la casa funcione mejor. Por eso el paso acristalado, que mantiene la pieza cerrada cuando interesa, suele ser la solución correcta y no tirar el tabique a secas. Lo tratamos en errores de distribución.
Qué tiene un piso de Soternes por dentro
- Estructura de pilares con tabiquería libre: la buena noticia del barrio.
- Instalación eléctrica con dos o tres circuitos, sin toma de tierra en los bloques más antiguos. Se renueva completa, con boletín.
- Fontanería de hierro galvanizado en los tramos originales, a veces con cobre añadido por tramos. Esa mezcla es la que más fugas da.
- Patios de luces estrechos y profundos. Las habitaciones que dan al patio son oscuras y pueden tener condensación en la pared de patio. Se trasdosan con aislamiento antes de alisar, no después.
- Techos de 2,55 a 2,70 m, suficientes para falso techo parcial en pasillo, cocina y baño.
- Baño único con bañera y escalón; segundo aseo solo en los pisos de 95 m² en adelante.
- Carpintería de aluminio sin rotura de puente térmico con persiana de cajón.
- Gotelé sobre yeso y suelo de terrazo o gres de los ochenta.
Lo que cuesta una obra en un piso de 85 m²
A integral completa con redistribución en 85 m² a 650 €/m² sin IVA, con materiales incluidos, son 55.250 €: demolición de tabiquería, instalaciones nuevas con boletín, baño, cocina con obra, alisado, suelo, carpintería interior y pintura.
Con 40.000 € se hace la redistribución, las instalaciones completas, el baño, el alisado y la obra de cocina, dejando fuera suelo nuevo, mobiliario y carpintería exterior. Las cifras están en nuestra guía de la reforma de 40.000 €.
Y la cuenta de compra, por si estás mirando: 85 m² a 2.894 €/m² son unos 246.000 €, más 55.250 € de obra, 301.000 € puestos con la vivienda a estreno por dentro. Con el barrio subiendo un 9,2 % al año, la obra se apoya en la tendencia; no te prometemos revalorización, que no la pone la obra, pero el dinero no se queda huérfano.
Las calidades, en concreto
- Tabiquería nueva de pladur con aislamiento acústico en el interior, o de ladrillo cuando la pieza lo pide, con premarco y herraje con amortiguación.
- Paso acristalado corredero con vidrio laminado de seguridad y guía oculta en el falso techo, no a la vista.
- Fontanería con tubería multicapa, llaves de corte por punto de consumo y prueba de estanqueidad antes de cerrar paramentos.
- Electricity según REBT, con circuitos independientes, cuadro nuevo y boletín.
- Baño con impermeabilización bajo plato, plato enrasado a cero, enfoscado maestreado, cerámica rectificada y grifería empotrada con registro.
- Trasdosado con aislamiento y barrera de vapor en paredes de patio con condensación.
- Cocina con carcasa hidrófuga, bisagras y guías con amortiguación, zócalo con junta y fregadero bajo encimera.
Todo el detalle está en nuestra quality specification.
Precios de referencia
- Reforma integral: desde 650 €/m² sin IVA, con materiales incluidos.
- Permisos y tasas: desde 940 €. Gestión de obra: desde 1.100 €.
- Demolición de tabiquería: desde 1.300 €. Escombro: desde 700 €. Subida de materiales: desde 1.500 €.
- Fontanería, renovación total: desde 1.900 €. Electricidad REBT: desde 1.400 €. Rozas: desde 600 €. Cuadro: desde 600 € (completo, desde 940 €). Boletín: desde 1.100 €. Mecanismos: desde 1.100 €. Iluminación: desde 800 €.
- Baño completo: desde 6.100 € (calidad superior, desde 6.700 €). Plato de ducha de obra: desde 900 €.
- Obra de cocina: desde 3.400 €. Fontanería de cocina: desde 3.700 €. Mobiliario: desde 8.700 €. Montaje: desde 1.600 €. Electrodomésticos: desde 2.900 €.
- Armarios: desde 2.700 €. Corredera: desde 850 €. Puertas de paso: desde 2.200 € (8 unidades, desde 2.800 €).
- Falso techo de pladur: desde 3.800 € (completo, desde 7.450 €). Pladur en ventanas: desde 1.500 €.
- Alisado de paredes: desde 3.600 € (con gotelé, desde 5.700 €). Pintura plástica: desde 1.600 €.
- Suelo porcelánico: desde 3.600 €. Laminado con manta: desde 5.900 €. Levantar el existente: desde 900 €. Rodapié: desde 1.100 €.
- Carpintería exterior: desde 3.700 € (completa, desde 7.300 €). Climatización por conductos: desde 5.900 €.
Lo que entra exactamente en tu caso te lo cerramos por partidas después de medir.
How we work
- Visita técnica sin coste. Medimos, confirmamos qué tabiques se pueden quitar y por dónde sale la campana, y comprobamos las paredes de patio.
- Diseño 3D con dos o tres distribuciones alternativas, modificable sin coste. En este barrio es la parte importante de la obra, no un adorno.
- A fixed quote itemised by trade, con materiales, marca y referencia, y plazo por escrito.
- Obra con un único interlocutor y comunidad avisada de accesos y horarios.
- Entrega con instalación legalizada, boletín cuando corresponda, y limpieza final.
Preguntas frecuentes sobre reformas en Soternes
¿Puedo quitar el dormitorio pequeño?
Sí, la tabiquería interior de estos bloques no es de carga. Pero te vamos a recomendar un paso acristalado corredero en vez de tirarlo del todo: mantiene la pieza cerrada cuando la necesitas y, si algún día vendes, el piso sigue anunciándose como de tres dormitorios.
¿Cuánto cuesta la redistribución aparte?
Dentro de una integral no es una partida grande: la demolición de tabiquería parte de 1.300 € y la tabiquería nueva va en la obra. Lo que sí cuesta es decidirla mal, y por eso el 3D va antes del presupuesto definitivo.
La habitación del patio tiene manchas de humedad. ¿Se arregla pintando?
No. En patios estrechos es condensación casi siempre: hay que trasdosar con aislamiento y barrera de vapor antes del acabado. Pintar encima es tirar el dinero, y te lo diremos aunque nos ahorre una partida.
Mi piso es de los setenta y la fontanería no da problemas. ¿Hay que cambiarla?
Si el montante es de hierro con derivaciones de cobre añadidas, sí: la unión de los dos metales se corroe y revienta justo después de que hayas puesto el suelo nuevo. Si es cobre completo y en buen estado, se amplía y no se pica todo.
¿Se puede bajar el techo?
Con 2,55-2,70 m, parcialmente: pasillo, cocina y baño para pasar instalaciones y la guía de la corredera, y salón y dormitorios se dejan altos. Lo explicamos en cuándo poner falso techo de pladur.
¿Cuánto dura?
De diez a catorce semanas una integral de 85 m² con redistribución. Va por escrito con el presupuesto.
Llevamos más de 15 años en obra en Valencia, con más de 64 reformas integrales entregadas, responsabilidad civil en vigor y más de 130 reseñas en Google.
Guías que te pueden ayudar antes de decidir
Precios, calidades y presupuesto
- Presupuesto de reforma en Valencia: qué cuesta según lo que tengas
- Quiénes somos: empresa de reformas y construcción en Valencia
- Memoria de calidades: qué incluye exactamente nuestra reforma
- Precio de una reforma integral 2026, partida por partida
- A 40,000 euro full renovation: what it covers by floor area
- Cuánto cuesta reformar un piso de 80 m² en Valencia
- Cómo comparar tres presupuestos sin equivocarte
- Cómo se paga una reforma: calendario de pagos
- Owners association or flat owner: who pays for each repair
- En qué partidas sí merece la pena gastar más
- Cuánto dura una reforma: el calendario semana a semana
- ¿Se puede vivir en casa durante la reforma?
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- From holiday let to long-term rental: what the renovation involves
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Por tipo de obra
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¿Reformamos tu piso en Soternes? Call us on 618 17 13 91 and we will come and look at it with no obligation.
Precios orientativos sin IVA, actualizados a 2026 y sujetos a revisión previa visita técnica.
