Borbotó es un pueblo de huerta de 743 habitantes en 141,8 hectáreas, al norte de Valencia, anexionado a la ciudad en 1888. Y tiene el parque de vivienda más repartido de todos los pueblos del norte: ni una sola época domina claramente. Datos del Ayuntamiento de Valencia, padrón a 1 de enero de 2023.
El catastro cuenta 409 bienes inmuebles —la cifra incluye garajes, locales y trasteros, así que no la damos como número de viviendas—, con una superficie construida media de 182,24 m². Por antigüedad: 148 son anteriores a 1941 (el 36 %, de los que 36 son del siglo XIX), 93 son de 1961 a 1980, 99 de 1981 a 2000 y 40 de 2001 a 2010.
Ese reparto tan equilibrado tiene una consecuencia práctica: en Borbotó no hay un «tipo de reforma» único. Depende por completo de la casa, y por eso aquí la visita técnica no es un trámite comercial, es lo que determina el presupuesto.
Casas grandes de huerta
Con 182 m² de media, lo que se reforma en Borbotó son casas, no pisos. Eso cambia las cuentas en dos direcciones: una integral completa mueve muchas más partidas que un piso de ciudad, pero también hay mucho más margen para hacerlo por fases y dejar cada una cerrada y habitable.
- Si la casa es anterior a 1941 (más de un tercio del pueblo): muros de carga, forjados de madera o revoltón, cubierta de teja, patio interior. La obra empieza por el diagnóstico de estructura y humedades, y con frecuencia necesita un técnico que firme.
- Si es de 1961-1980: electricidad sin toma de tierra o con sección corta, fontanería de hierro en tramos, saneamiento original y carpintería sin rotura de puente térmico. Reforma de instalaciones, no de estética.
- Si es de 1981-2000: estructura y bajantes razonables; lo que se queda corto es el aislamiento, la cocina y los baños. Suele resolverse por partidas.
- En todos los casos: planta baja a nivel de calle con patio, corral o almacén detrás. La humedad por capilaridad es frecuente, tiene solución, y lo primero es distinguirla de una filtración o de una condensación.
- Planta alta o cambra sin usar: muy habitual en estas casas y, con diferencia, la obra que mejor rentabiliza el metro cuadrado aquí.
Doble protección en el catálogo municipal
Esto hay que comprobarlo antes de empezar. Borbotó tiene dos fichas en el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos de Valencia: una para el Núcleo Histórico Tradicional (17.04 NHT Borbotó) y otra para la iglesia de Santa Ana como elemento catalogado individual (17.19).
La iglesia, del siglo XVII, es de cruz latina con tres naves y cúpula, y guarda dos piezas de primer orden: el retablo mayor del Maestro de Borbotó, de inicios del siglo XVI, y el Quadro de les Ànimes, de finales del XV. El pueblo tiene además gran tradición de pilota valenciana.
Que el núcleo esté catalogado no significa que no puedas reformar tu casa. Significa que, si está dentro del ámbito, hay condiciones sobre fachada, huecos y volumen, y que la tramitación es distinta y más larga. Qué se aplica exactamente a tu caso lo determina el técnico que firme el proyecto, consultando el catálogo y el PGOU. No nosotros, y no por teléfono. Lo que hacemos es comprobar desde el primer día si tu dirección entra en el ámbito protegido y meter el plazo de tramitación en el calendario.
Lo que cuesta
Con la superficie media del pueblo, 182,24 m², una Full renovation a 650 €/m² sin IVA con materiales incluidos sale del orden de 118.000 € sin IVA. En casas de este tamaño lo habitual es ir por fases: instalaciones y baños primero, cocina y planta alta después.
Preguntas frecuentes sobre reformas en Borbotó
Mi casa está en el casco antiguo, ¿puedo reformarla?
Sí. Lo que cambia es que, dentro del Núcleo Histórico Tradicional, hay condiciones sobre fachada, huecos y volumen, y la tramitación es más larga. Lo comprobamos antes de presupuestar y te decimos qué camino lleva tu caso.
¿Se puede abrir la planta baja para hacer un salón grande?
Depende de si esas paredes son de carga, y en casa antigua muchas lo son. Se revisa antes; si hace falta refuerzo o proyecto, aparece en el presupuesto desde el primer día.
Quiero aprovechar la cambra, ¿es viable?
Casi siempre sí, y es una de las mejores inversiones en estas casas. Hay que mirar altura libre, estado del forjado y por dónde subir las instalaciones. Se valora en la visita técnica.
Tengo humedad en la planta baja, ¿se arregla?
Casi siempre sí, pero primero hay que saber de dónde viene: capilaridad, filtración y condensación tienen tres soluciones distintas. Acertar el diagnóstico es lo que decide si el arreglo dura.
¿Cuánto dura?
Una fase por partidas, de cuatro a ocho semanas. Una integral de 180 m², de doce a dieciséis. En casa catalogada o con intervención en estructura, hay que sumar la tramitación.
Precios de referencia
Todo sin IVA y como punto de partida. El presupuesto cerrado sale de la visita técnica:
- Permisos y tasas: desde 940 €. Demolición de tabiquería: desde 1.300 €. Retirada de carpintería: desde 240 €. Levantar suelo: desde 900 €. Escombro: desde 700 €. Subida de materiales: desde 1.500 €.
- Alisado de paredes: desde 3.600 € (con gotelé, desde 5.700 €). Nivelación: desde 850 € (completa, desde 1.600 €). Falso techo de pladur: desde 3.800 € (completo, desde 7.450 €). Reparación de paramentos: desde 530 €.
- Baño completo: desde 6.100 € (calidad superior, desde 6.700 €). Plato de ducha de obra: desde 900 €.
- Electricidad REBT: desde 1.400 €. Rozas: desde 600 €. Cuadro: desde 600 € (completo, desde 940 €). Boletín: desde 1.100 €. Mecanismos: desde 1.100 €. Iluminación: desde 800 €.
- Fontanería, renovación total: desde 1.900 €. Radiadores: desde 380 €.
- Obra de cocina: desde 3.400 €. Fontanería de cocina: desde 3.700 €. Mobiliario: desde 8.700 €. Montaje: desde 1.600 €. Electrodomésticos: desde 2.900 €.
- Suelo porcelánico: desde 3.600 €. Laminado con manta: desde 5.900 €. Rodapié: desde 1.100 €. Pintura plástica: desde 1.600 €.
- Ventanas: desde 3.700 € (completa, desde 7.300 €). Balconeras: desde 3.600 €. Mosquiteras: desde 700 €. Puertas de paso: desde 2.200 €. Armarios: desde 2.700 €.
- Climatización: desde 5.900 € (completa, desde 7.200 €). Gestión de obra: desde 1.100 €.
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Precios orientativos sin IVA, actualizados a 2026 y sujetos a revisión previa visita técnica.
