Nos ha pasado más de una vez: alguien compra una parcela, viene con la ilusión de construirse la casa y lo primero que tenemos que decirle es que ahí no cabe lo que ha dibujado. O que la cimentación se va a comer el presupuesto de los acabados. O que no hay acometida de saneamiento a menos de ochenta metros.
Todo eso se puede saber antes de firmar. Esta es la lista que repasamos nosotros, en el orden en que la repasamos.
1. Qué se puede construir ahí (y no es lo mismo que los metros de la parcela)
Lo primero y lo más importante. Una parcela de 500 m² no significa una casa de 500 m². Lo que manda es el planeamiento de ese municipio, y define cuatro cosas:
- Edificabilidad: cuántos metros construidos te permiten en total.
- Ocupación: qué porcentaje de la parcela puede cubrir la casa.
- Altura y número de plantas.
- Retranqueos: a qué distancia tienes que separarte de cada lindero y de la calle.
Los retranqueos son los que más sorpresas dan. En una parcela estrecha, separarte tres metros por cada lado puede dejarte una huella construible mucho menor de lo que parece sobre el plano.
Esto se consulta en el Ayuntamiento antes de comprar, y la respuesta oficial es la que vale: no lo que diga el vendedor, ni el anuncio, ni el vecino.
2. La clasificación del suelo
Urbano, urbanizable o rústico no son matices: son mundos distintos. En suelo urbano consolidado puedes construir con licencia. En urbanizable, antes hay que desarrollar y urbanizar, con sus costes y sus años. En rústico las condiciones son bastante más restrictivas y dependen por completo del municipio y del tipo de protección.
Si el anuncio dice «parcela edificable» pero no dice la clasificación, pregunta. Y si la respuesta es vaga, desconfía.
3. La pendiente y la forma
Una parcela en pendiente no es imposible —a veces da casas magníficas—, pero cuesta más: movimiento de tierras, muros de contención, accesos. Si la diferencia de cota entre un extremo y otro es importante, cuéntalo en el presupuesto desde el principio.
La forma también pesa. Una parcela alargada y estrecha, con retranqueos obligatorios a los dos lados, puede dejar una casa en forma de pasillo. Mejor verlo antes.
4. El acceso
Dos preguntas simples: ¿entra un camión? ¿entra una hormigonera? Si la respuesta es no, todo el material va a tener que llegar de otra forma, y eso se paga en cada partida de la obra, no una sola vez.
Comprueba también que el acceso es legal y no una servidumbre de paso que alguien usa por costumbre. Es un problema caro de resolver después.
5. Las acometidas
Agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones. La pregunta no es «¿hay?», es «¿a qué distancia están y quién paga llevarlas hasta aquí?».
Si la red de saneamiento está lejos o no llega, hay que resolver el vertido de otra manera, y eso es una partida con peso propio. La acometida eléctrica con la potencia que necesita una casa con aerotermia tampoco es automática: depende de la compañía y tiene sus plazos.
6. El terreno, por debajo
Lo que no se ve. El estudio geotécnico dice qué aguanta el suelo y qué cimentación hace falta, y es la diferencia entre una zapata corrida normal y una solución mucho más cara.
Lo ideal es poder hacerlo antes de cerrar la compra, o al menos informarse de qué tipo de terreno hay en la zona. En las parcelas próximas a marjal o a antiguos cauces conviene tener especial cuidado.
7. Cargas, lindes y papeles
Nota simple del Registro, superficie registral frente a superficie real, lindes definidos y ausencia de cargas. Esta parte es de tu abogado o de tu gestor, no nuestra, y no somos abogados: lo mencionamos porque es donde aparecen los problemas que ninguna obra puede arreglar.
8. Servidumbres y afecciones
Líneas eléctricas que cruzan, cauces próximos, carreteras con su zona de protección, vías pecuarias, afecciones de costas o de parque natural. Cada una puede limitar dónde y cómo se construye, y algunas exigen informe de otra administración además de la licencia municipal.
Qué afecciones tiene tu parcela lo confirma el técnico que redacte el proyecto consultando el planeamiento y los organismos competentes, no nosotros. Nuestro papel es avisarte de que hay que mirarlo antes de pagar.
Lo que hacemos nosotros
Si estás valorando una parcela, podemos ir a verla contigo y decirte qué va a costar construir ahí y qué complicaciones tiene. Es la visita más útil de todo el proceso, porque es la única que todavía te permite cambiar de opinión sin perder dinero.
Y si lo que buscas es el precio de la casa, lo tienes en cuánto cuesta construir una casa en Valencia: de 1.800 a 2.500 €/m² sin IVA, con la lista de lo que va aparte. Cómo se desarrolla la obra después, en las once fases de una obra nueva.
Preguntas frecuentes
¿Podéis ver la parcela antes de que la compre?
Sí, y es lo más sensato. No cobramos esa visita y puede ahorrarte una compra equivocada.
¿Cuánto cuesta un estudio geotécnico?
Depende de la superficie y del número de catas, y lo contrata el propietario con una empresa especializada. Es dinero bien gastado: evita el riesgo más caro de toda la obra.
La parcela es rústica. ¿Puedo construir una casa?
Depende por completo de la clasificación concreta y del municipio, y las condiciones suelen ser restrictivas. Es lo primero que hay que verificar, antes que cualquier otra cosa, y la respuesta que vale es la del Ayuntamiento.
El vendedor dice que ya tiene proyecto. ¿Sirve?
A veces sí y a veces es un proyecto antiguo con normativa superada. Hay que revisarlo con la normativa vigente antes de darle ningún valor económico.
Reformas por zonas de Valencia
Trabajamos en toda Valencia, pero cada barrio tiene sus particularidades constructivas. Hemos preparado una página específica para las zonas donde más obra hacemos:
- Reformas en Ruzafa — fincas antiguas con suelo hidráulico.
- Reformas en Extramurs — Botánico, Arrancapins, la Petxina y la Roqueta.
- Reformas en El Carmen — casas de hasta 200 años en Ciutat Vella.
- Reformas en Sant Francesc — el metro cuadrado más caro de la ciudad, con edificios protegidos.
- Reformas en El Mercat — tejido medieval junto a la Lonja y el Mercado Central.
- Reformas en La Seu — el entorno de la Catedral, con la protección más alta de la ciudad.
- Reformas en La Xerea — el barrio noble: fincas de los años 20 a 40 y palacios.
- Reformas en El Pilar — Velluters, el antiguo barrio de la seda.
- Reformas en El Pla del Remei — fincas modernistas del ensanche, amplias y de techos altos.
- Reformas en Arrancapins — 12.472 viviendas y el 78 % anteriores a 1981.
- Reformas en La Petxina — el 80 % del barrio, construido entre 1921 y 1980.
- Reformas en Gran Via — finca de ensanche de 1900: altura, molduras y hidráulico.
- Reformas en El Botànic — barrio saturado turísticamente: qué obra tiene sentido ahora.
- Reformas en La Roqueta — fincas de los años 20 a 40 junto a la Estación del Norte.
- Reformas en Benimaclet — casas bajas con patio y pisos de los años 60.
- Reformas en Torrefiel — 11.635 viviendas, el 62 % de entre 1961 y 1980.
- Reformas en Orriols — el barrio con más rentabilidad de alquiler de la ciudad.
- Reformas en Benicalap — el segundo distrito más joven de Valencia.
- Reformas en Marxalenes — finca antigua con suelo hidráulico y techos altos.
- Reformas en Campanar — casco histórico catalogado junto a promociones de los 90.
- Reformas en Trinitat — 87 m² de media por redistribuir junto a Viveros.
- Reformas en Patraix — bloques densos levantados entre 1961 y 1980.
- Reformas en Nou Moles — parque construido en su mayoría entre 1961 y 1980.
- Reformas en Monteolivete — pisos ajustados de los años 60 junto a la Ciutat de les Arts.
- Reformas en La Raiosa — mitad del parque de los años 60 a 80 y alta densidad.
- Reformas en Malilla — bloques de los 70 y obra nueva junto al hospital La Fe.
- Reformas en Sant Marcel·lí — grupo de vivienda social de los años 50, de superficie ajustada.
- Reformas en Sant Isidre — VPO de los 70 y promociones de los 90 y 2000.
- Reformas en En Corts — bloques de los años 60 junto a Monteolivete y Malilla.
- Reformas en Benimàmet — pueblo dentro de la ciudad: casa baja, chalet y bloque.
- Reformas en Tres Forques — el 97 % del parque de 1941 a 1980, con déficit de aislamiento.
- Reformas en El Cabanyal — vivienda protegida y fachadas de azulejo.
- Reformas en La Malvarrosa — obra a pie de playa, con la salinidad como factor.
- Reformas en El Grau — finca portuaria, viviendas y locales.
- Reformas en Natzaret — pisos de los 60 y casas unifamiliares junto al puerto.
- Reformas en Ayora — pisos de 60 a 75 m² donde el aislamiento acústico manda.
- Reformas en La Creu del Grau — el 41 % del parque levantado en los años 60.
- Reformas en Mestalla — fincas amplias en el distrito de mayor renta.
- Reformas en Exposició — el barrio más caro del Pla del Real, con fincas amplias.
- Reformas en Ciutat Jardí — edificación abierta y casas unifamiliares.
- Reformas en L’Amistat — casas de cooperativa de 1928 y bloques junto a la universidad.
- Reformas en Penya-Roja — torres de los 2000: qué tiene sentido tocar y qué no.
- Reformas en Jaume Roig — pisos de 145 m² en el Pla del Real: calidades altas.
- Reformas en Morvedre — uno de los barrios más densos: 58 % de pisos anteriores a 1970.
- Reformas en Vara de Quart — el 65 % de sus viviendas son de los años 70.
- Reformas en L’Illa Perduda — bloques de 1955-1962 junto a las universidades.
- Reformas integrales en Albors — bloque de pilares con la distribución libre.
- Reformas integrales en Camí Fondo — dos parques de vivienda muy distintos en el mismo barrio.
- Reformas integrales en Ciutat Universitària — reformar para quedarse: baño sin barreras y accesibilidad.
- Reformas integrales en l’Hort de Senabre — bloques de los sesenta y presupuesto ajustado: el orden de las partidas.
- Reformas integrales en Safranar — el barrio que más se revaloriza de Valencia, +18,9 % en un año.
- Reformas integrales en Sant Pau — Nou Campanar: obra parcial en pisos de 110 a 140 m².
- Reformas integrales en Na Rovella — promoción pública de los cincuenta: muros de carga y pisos pequeños.
- Reformas integrales en Sant Antoni — qué comprobar en la finca antes de comprar.
- Reformas integrales en Les Tendetes — Campanar a 1.600 €/m² menos que Nou Campanar.
- Reformas integrales en Tormos — qué reforma rinde en un piso de alquiler y qué no.
- Reformas integrales en El Calvari — confort térmico en el barrio con menos zona verde de Valencia.
- Reformas integrales en La Creu Coberta — casas bajas: capilaridad, cubierta y solera.
- Reformas integrales en Soternes — de tres dormitorios malos a dos buenos y un despacho.
- Reformas integrales en Favara — la obra que se hace una vez y dura treinta años.
- Reformas integrales en Camí Real — aislar el ruido de tráfico: las capas que sí funcionan.
- Reformas integrales en La Llum — la finca manda más que el piso.
Y los pueblos del norte y del sur, con su propio parque de vivienda:
- Reformas integrales en El Castellar-l’Oliveral — casco antiguo y expansión de los setenta en el mismo barrio.
- Reformas integrales en La Torre — piso de comunidad: horarios, bajantes y escombro.
- Reformas integrales en Pinedo — dentro del Parque Natural de la Albufera.
- Reformas integrales en El Saler — el 86 % del parque es de 1961-80.
- Reformas integrales en El Palmar — casas grandes y humedad de marjal.
- Reformas integrales en El Perellonet — apartamento de playa y salinidad.
- Reformas en Faitanar — vivienda nueva: personalizar, no reformar entero.
- Reformas integrales en El Forn d’Alcedo — parque congelado desde 2011.
- Reformas integrales en La Punta — asentamiento rural histórico protegido.
- Reformas en Ciutat de les Arts i les Ciències — nada anterior a 1981.
- Reformas integrales en Benifaraig — casas de 174 m² y casco catalogado.
- Reformas integrales en Poble Nou — 27 viviendas nuevas en 44 años.
- Reformas integrales en Carpesa — 105 edificios protegidos en el núcleo.
- Reformas integrales en Massarrojos — las casas más grandes del norte.
- Reformas integrales en Borbotó — doble ficha de catálogo municipal.
- Reformas integrales en les Cases de Bàrcena — parque parado desde 1980.
- Rehabilitación en Mahuella-Tauladella — dos tercios del parque anterior a 1921.
Y en la comarca: Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya y Catarroja.
Precios de referencia sin IVA, actualizados a 2026 y sujetos a revisión previa visita técnica.
