Casi todo el mundo que va a construir subestima lo mismo: no la obra, sino lo que va antes de la obra. La casa se levanta en unos meses; el camino hasta poder empezar a levantarla es la mitad del proyecto. Estas son las once fases, en orden, con lo que puede frenar cada una.
1. Estudio del solar
Antes de dibujar nada: qué permite construir el planeamiento en esa parcela. Edificabilidad —cuántos metros puedes construir—, ocupación —cuánta superficie de parcela puedes cubrir—, altura, retranqueos a linderos y usos permitidos.
Es la fase más corta y la más determinante. A veces la respuesta cambia por completo lo que el propietario tenía en la cabeza, y es infinitamente mejor saberlo aquí que con el proyecto pagado.
2. Proyecto básico
La casa definida en lo esencial: superficies, distribución, volumen y aspecto exterior. Es el documento que se presenta para pedir la licencia. Aquí es donde se decide la forma de la casa, que es la decisión que más dinero mueve de toda la obra: compacta en dos plantas sale más barata por metro que alargada en una sola.
3. Licencia de obra mayor
La tramita el Ayuntamiento y es la fase que no controla nadie del equipo. Tiene sus plazos, puede traer requerimientos de subsanación y cada requerimiento reinicia tiempos.
Esta es la fase que más se subestima. Cuando alguien te promete una casa en ocho meses, pregúntale si cuenta desde la firma del contrato o desde que hay licencia, porque la diferencia es sustancial.
4. Proyecto de ejecución
El detalle constructivo: estructura calculada, instalaciones definidas, mediciones y presupuesto real. Se puede ir avanzando en paralelo a la licencia. De aquí sale el presupuesto de verdad, el que se puede comparar partida por partida; lo anterior son estimaciones.
5. Movimiento de tierras y cimentación
Con el estudio geotécnico en la mano, no antes. El geotécnico dice qué aguanta el terreno y qué tipo de cimentación hace falta; en suelos buenos es una partida contenida y en suelos malos es la que más se dispara. Un precio cerrado de cimentación sin geotécnico es una adivinanza, y el que la paga eres tú.
6. Estructura y cubierta
La fase en la que la casa aparece de golpe y en la que el propietario, por fin, ve algo. También la que marca el ritmo del resto: hasta que no está cerrada la cubierta, lo de dentro no puede empezar.
7. Cerramientos y aislamiento
La envolvente. Es lo que decide el confort y la factura energética de los próximos treinta años, y es la fase donde no conviene recortar, porque es la única que no se puede mejorar después sin rehacer. Los acabados se cambian; el aislamiento no.
8. Instalaciones
Fontanería, electricidad, saneamiento, climatización y telecomunicaciones. Se ejecutan con los tabiques levantados y antes de cerrarlos. Cualquier cambio de criterio a partir de aquí —mover un punto de luz, añadir una toma— se paga dos veces: una por hacerlo y otra por deshacer lo hecho.
9. Acabados
Solados, alicatados, carpintería interior, pintura, cocina y baños. Es la fase más visible y la más larga en percepción, porque avanza despacio y con mucho detalle.
10. Urbanización exterior
Vallado, accesos, pavimentos, jardín y piscina si la hay. Es la partida que más se olvida al comparar presupuestos y la que más discusiones genera al final, porque suele quedar fuera del precio por metro de la casa.
Buena noticia: es también la que mejor admite dejarse para una segunda fase si el presupuesto aprieta. La casa se puede habitar sin el jardín terminado.
11. Fin de obra y documentación
Certificado final de obra, libro del edificio, boletines de las instalaciones y lo necesario para la licencia de primera ocupación y para dar de alta los suministros definitivos.
Esta fase parece burocracia y es lo que te hará falta el día que vendas la casa o el día que algo falle. Pide esos papeles y guárdalos.
Cómo leer un calendario de obra
Un plazo creíble tiene tres características:
- Está dividido en fases, no es un número redondo. «Ocho meses» sin desglose es un deseo.
- Dice desde cuándo cuenta. Desde la firma, desde la licencia o desde el inicio de obra son tres cosas muy distintas.
- Incluye la tramitación o dice explícitamente que no la incluye. Las dos cosas son aceptables; lo que no lo es, es que no se mencione.
Así es como damos nosotros los plazos en la página de construcción de casas, chalets y adosados: por fases y con la tramitación dentro, aunque el número final parezca mayor que el de otro presupuesto. Prefiero que compares un plazo real con uno optimista a que descubras la diferencia a mitad de obra.
Preguntas frecuentes
¿Qué fases se pueden solapar?
El proyecto de ejecución con la tramitación de la licencia, y buena parte de instalaciones con acabados en zonas distintas de la casa. Lo que no se puede solapar es estructura con cerramientos, ni cerramientos con acabados.
¿Puedo visitar la obra?
Sí, y conviene. Lo que pedimos es que sea con cita y con casco: una obra en marcha no es un sitio por el que pasear. Además mandamos parte de avance por escrito con fotos, para que no dependas de ir.
¿Qué pasa si quiero cambiar algo a mitad?
Depende de la fase. Antes de instalaciones, muchas cosas son razonables. Después, casi todo implica deshacer trabajo hecho, y te diremos lo que cuesta antes de tocarlo, no después.
¿Y si la licencia tarda más de lo previsto?
Es la parte que no depende de nosotros. Lo que hacemos es no arrancar compras ni compromisos que dependan de una fecha que aún no es firme.
Reformas por zonas de Valencia
Trabajamos en toda Valencia, pero cada barrio tiene sus particularidades constructivas. Hemos preparado una página específica para las zonas donde más obra hacemos:
- Reformas en Ruzafa — fincas antiguas con suelo hidráulico.
- Reformas en Extramurs — Botánico, Arrancapins, la Petxina y la Roqueta.
- Reformas en El Carmen — casas de hasta 200 años en Ciutat Vella.
- Reformas en Sant Francesc — el metro cuadrado más caro de la ciudad, con edificios protegidos.
- Reformas en El Mercat — tejido medieval junto a la Lonja y el Mercado Central.
- Reformas en La Seu — el entorno de la Catedral, con la protección más alta de la ciudad.
- Reformas en La Xerea — el barrio noble: fincas de los años 20 a 40 y palacios.
- Reformas en El Pilar — Velluters, el antiguo barrio de la seda.
- Reformas en El Pla del Remei — fincas modernistas del ensanche, amplias y de techos altos.
- Reformas en Arrancapins — 12.472 viviendas y el 78 % anteriores a 1981.
- Reformas en La Petxina — el 80 % del barrio, construido entre 1921 y 1980.
- Reformas en Gran Via — finca de ensanche de 1900: altura, molduras y hidráulico.
- Reformas en El Botànic — barrio saturado turísticamente: qué obra tiene sentido ahora.
- Reformas en La Roqueta — fincas de los años 20 a 40 junto a la Estación del Norte.
- Reformas en Benimaclet — casas bajas con patio y pisos de los años 60.
- Reformas en Torrefiel — 11.635 viviendas, el 62 % de entre 1961 y 1980.
- Reformas en Orriols — el barrio con más rentabilidad de alquiler de la ciudad.
- Reformas en Benicalap — el segundo distrito más joven de Valencia.
- Reformas en Marxalenes — finca antigua con suelo hidráulico y techos altos.
- Reformas en Campanar — casco histórico catalogado junto a promociones de los 90.
- Reformas en Trinitat — 87 m² de media por redistribuir junto a Viveros.
- Reformas en Patraix — bloques densos levantados entre 1961 y 1980.
- Reformas en Nou Moles — parque construido en su mayoría entre 1961 y 1980.
- Reformas en Monteolivete — pisos ajustados de los años 60 junto a la Ciutat de les Arts.
- Reformas en La Raiosa — mitad del parque de los años 60 a 80 y alta densidad.
- Reformas en Malilla — bloques de los 70 y obra nueva junto al hospital La Fe.
- Reformas en Sant Marcel·lí — grupo de vivienda social de los años 50, de superficie ajustada.
- Reformas en Sant Isidre — VPO de los 70 y promociones de los 90 y 2000.
- Reformas en En Corts — bloques de los años 60 junto a Monteolivete y Malilla.
- Reformas en Benimàmet — pueblo dentro de la ciudad: casa baja, chalet y bloque.
- Reformas en Tres Forques — el 97 % del parque de 1941 a 1980, con déficit de aislamiento.
- Reformas en El Cabanyal — vivienda protegida y fachadas de azulejo.
- Reformas en La Malvarrosa — obra a pie de playa, con la salinidad como factor.
- Reformas en El Grau — finca portuaria, viviendas y locales.
- Reformas en Natzaret — pisos de los 60 y casas unifamiliares junto al puerto.
- Reformas en Ayora — pisos de 60 a 75 m² donde el aislamiento acústico manda.
- Reformas en La Creu del Grau — el 41 % del parque levantado en los años 60.
- Reformas en Mestalla — fincas amplias en el distrito de mayor renta.
- Reformas en Exposició — el barrio más caro del Pla del Real, con fincas amplias.
- Reformas en Ciutat Jardí — edificación abierta y casas unifamiliares.
- Reformas en L’Amistat — casas de cooperativa de 1928 y bloques junto a la universidad.
- Reformas en Penya-Roja — torres de los 2000: qué tiene sentido tocar y qué no.
- Reformas en Jaume Roig — pisos de 145 m² en el Pla del Real: calidades altas.
- Reformas en Morvedre — uno de los barrios más densos: 58 % de pisos anteriores a 1970.
- Reformas en Vara de Quart — el 65 % de sus viviendas son de los años 70.
- Reformas en L’Illa Perduda — bloques de 1955-1962 junto a las universidades.
- Reformas integrales en Albors — bloque de pilares con la distribución libre.
- Reformas integrales en Camí Fondo — dos parques de vivienda muy distintos en el mismo barrio.
- Reformas integrales en Ciutat Universitària — reformar para quedarse: baño sin barreras y accesibilidad.
- Reformas integrales en l’Hort de Senabre — bloques de los sesenta y presupuesto ajustado: el orden de las partidas.
- Reformas integrales en Safranar — el barrio que más se revaloriza de Valencia, +18,9 % en un año.
- Reformas integrales en Sant Pau — Nou Campanar: obra parcial en pisos de 110 a 140 m².
- Reformas integrales en Na Rovella — promoción pública de los cincuenta: muros de carga y pisos pequeños.
- Reformas integrales en Sant Antoni — qué comprobar en la finca antes de comprar.
- Reformas integrales en Les Tendetes — Campanar a 1.600 €/m² menos que Nou Campanar.
- Reformas integrales en Tormos — qué reforma rinde en un piso de alquiler y qué no.
- Reformas integrales en El Calvari — confort térmico en el barrio con menos zona verde de Valencia.
- Reformas integrales en La Creu Coberta — casas bajas: capilaridad, cubierta y solera.
- Reformas integrales en Soternes — de tres dormitorios malos a dos buenos y un despacho.
- Reformas integrales en Favara — la obra que se hace una vez y dura treinta años.
- Reformas integrales en Camí Real — aislar el ruido de tráfico: las capas que sí funcionan.
- Reformas integrales en La Llum — la finca manda más que el piso.
Y los pueblos del norte y del sur, con su propio parque de vivienda:
- Reformas integrales en El Castellar-l’Oliveral — casco antiguo y expansión de los setenta en el mismo barrio.
- Reformas integrales en La Torre — piso de comunidad: horarios, bajantes y escombro.
- Reformas integrales en Pinedo — dentro del Parque Natural de la Albufera.
- Reformas integrales en El Saler — el 86 % del parque es de 1961-80.
- Reformas integrales en El Palmar — casas grandes y humedad de marjal.
- Reformas integrales en El Perellonet — apartamento de playa y salinidad.
- Reformas en Faitanar — vivienda nueva: personalizar, no reformar entero.
- Reformas integrales en El Forn d’Alcedo — parque congelado desde 2011.
- Reformas integrales en La Punta — asentamiento rural histórico protegido.
- Reformas en Ciutat de les Arts i les Ciències — nada anterior a 1981.
- Reformas integrales en Benifaraig — casas de 174 m² y casco catalogado.
- Reformas integrales en Poble Nou — 27 viviendas nuevas en 44 años.
- Reformas integrales en Carpesa — 105 edificios protegidos en el núcleo.
- Reformas integrales en Massarrojos — las casas más grandes del norte.
- Reformas integrales en Borbotó — doble ficha de catálogo municipal.
- Reformas integrales en les Cases de Bàrcena — parque parado desde 1980.
- Rehabilitación en Mahuella-Tauladella — dos tercios del parque anterior a 1921.
Y en la comarca: Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya y Catarroja.
Precios de referencia sin IVA, actualizados a 2026 y sujetos a revisión previa visita técnica.
