La pregunta con la que llega casi todo el mundo es siempre la misma: cuánto cuesta construir una casa de 60 o 70 metros. Es una pregunta razonable y tiene una trampa: el precio por metro cuadrado de una vivienda no significa nada si no sabes qué incluye. Dos presupuestos con el mismo número por metro pueden llevarte a casas distintas y a sorpresas muy distintas al final.
Te damos el número de entrada y después te explicamos de qué depende, que es lo que de verdad necesitas saber antes de firmar nada.
Construir cuesta entre 1.800 y 2.500 €/m² sin IVA, y lo que te mueve dentro de esa horquilla son los acabados y el nivel de instalaciones. Llevado a las dos preguntas que más nos hacen:
- Una casa de 60 m²: del orden de 108.000 € en acabados estándar y 150.000 € en acabados altos.
- Una casa de 70 m²: del orden de 126.000 € y 175.000 € respectivamente.
Eso es la construcción de la vivienda. Aparte van el solar, los honorarios técnicos, las licencias y tasas, las acometidas si no están, y todo lo que quede fuera de la casa —vallado, accesos, jardín y piscina—. Lo decimos así de claro porque es exactamente la diferencia entre el precio que te dan por teléfono y la factura final.
Qué construimos
- Vivienda unifamiliar aislada en parcela propia.
- Chalets, con o sin piscina y urbanización exterior.
- Adosados, tanto una unidad entre medianeras como una promoción de varias.
- Ampliaciones y segundas plantas sobre vivienda existente.
- Sustitución de edificación: derribo de lo que hay y obra nueva en la misma parcela.
De qué depende de verdad el precio
Estas son las variables que mueven la cifra, ordenadas por el peso que tienen en el presupuesto final:
- El solar. Es la primera y la que más gente ignora. Una parcela llana, con acometidas en la puerta y acceso para camión, no cuesta lo mismo de construir que una en pendiente, sin servicios o con acceso difícil. Antes de hablar de precio hay que ver la parcela.
- La cimentación. Depende del terreno, y el terreno se sabe con un estudio geotécnico, no a ojo. En suelos buenos es una partida contenida; en suelos malos puede dispararse. Quien te dé un precio cerrado sin geotécnico está adivinando.
- La superficie y la forma. Una casa compacta de 70 m² en dos plantas cuesta menos por metro que una de 70 m² alargada en una sola, porque hay menos fachada y menos cubierta por metro útil. La forma importa tanto como el tamaño.
- El nivel de calidades. Carpintería exterior, aislamiento, solados, cocina y baños. Aquí está el margen más amplio del presupuesto y es donde se decide si la casa es correcta o es buena.
- Las instalaciones. Climatización, aerotermia, fotovoltaica, domótica. Son decisiones que conviene tomar en proyecto y no a mitad de obra, porque después salen mucho más caras.
- Lo de fuera. Vallado, acceso, jardín, piscina y pavimentos exteriores. Es la partida que más se olvida al comparar presupuestos y la que más discusiones genera al final.
- Licencias, tasas y honorarios técnicos. Proyecto, dirección de obra, dirección de ejecución, estudio de seguridad, geotécnico, tasas municipales e impuesto de construcciones. No son opcionales y suman.
- Acometidas. Agua, luz, saneamiento y telecomunicaciones hasta la parcela. Si no están, cuestan, y a veces bastante.
Cuando alguien te da un precio por metro por teléfono, normalmente está hablando solo de la ejecución material de la casa: ni solar, ni honorarios, ni licencias, ni acometidas, ni urbanización exterior. Por eso el presupuesto final acaba siendo otro. Nuestra horquilla de 1.800 a 2.500 €/m² es el coste de construir la vivienda, y lo que queda fuera te lo decimos por escrito desde el primer presupuesto en lugar de que aparezca al final.
Del solar a la llave: las fases
- Estudio del solar. Qué permite construir el planeamiento en esa parcela: edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos y usos. Esto se consulta antes de dibujar nada, porque condiciona el proyecto entero.
- Proyecto básico. La casa definida en lo esencial: superficies, distribución, volumen y aspecto. Es lo que se presenta para pedir la licencia.
- Licencia de obra mayor. La tramita el Ayuntamiento y tiene sus plazos. Conviene contarlos desde el principio en el calendario en vez de descubrirlos después.
- Proyecto de ejecución. El detalle constructivo, la estructura calculada, las instalaciones y las mediciones. De aquí sale el presupuesto de verdad.
- Movimiento de tierras y cimentación. Con el geotécnico en la mano.
- Estructura y cubierta. La fase en la que la casa aparece.
- Cerramientos y aislamiento. Lo que decide el confort y la factura de los próximos treinta años. No es sitio para recortar.
- Instalaciones. Fontanería, electricidad, climatización, saneamiento y telecomunicaciones.
- Acabados. Solados, alicatados, carpintería, pintura, cocina y baños.
- Urbanización exterior. Vallado, accesos, jardín y piscina si la hay.
- Fin de obra y documentación. Certificado final, libro del edificio, boletines y lo necesario para la primera ocupación y para dar de alta los suministros.
Adosados: qué cambia
Un adosado no es una casa aislada más barata: es otro tipo de obra, con sus propias reglas.
- Medianeras. El muro que compartes con el vecino es el elemento más delicado de la construcción. Un adosado mal resuelto se nota desde el primer mes, y se nota en el oído.
- Aislamiento acústico. Es la queja número uno de quien vive en un adosado, y casi siempre viene de una medianera resuelta con el mínimo. Vale la pena ir por encima de ese mínimo: es una partida que no se puede arreglar después sin rehacer.
- Proyecto conjunto. Cuando son varias unidades, el proyecto se plantea para el conjunto: estructura, instalaciones y acometidas compartidas, y la división horizontal después.
- Repetición. Construir cuatro iguales es más eficiente que construir cuatro distintas. La ventaja económica del adosado está ahí, no en bajar calidades.
- Orientación y luz. Con dos fachadas en lugar de cuatro, la distribución interior pesa el doble. Dónde va la escalera y dónde van los huecos decide si la casa es luminosa o un pasillo.
Garantías: lo que te tiene que quedar por escrito
En obra nueva, la ley fija unas garantías mínimas sobre lo construido: diez años para los daños que afecten a la estructura, tres años para los que afecten a la habitabilidad —aislamiento, estanqueidad, instalaciones— y un año para los defectos de acabado. Además, al terminar debes recibir el libro del edificio, con el proyecto, las modificaciones, los boletines de las instalaciones y las instrucciones de mantenimiento.
Es documentación que te hará falta el día que vendas la casa o el día que algo falle. El alcance exacto de cada garantía y de los seguros obligatorios te lo detalla el técnico que dirija la obra; lo que te decimos nosotros es que esos papeles forman parte de la entrega y que debes exigirlos, aquí y en cualquier sitio.
Por qué Grupo DMH
- Somos los que hacemos la obra. No somos una plataforma que te pone en contacto con alguien y cobra por ello.
- Presupuesto por partidas. Vas a ver qué cuesta cada cosa y qué no está incluido, que es la parte que casi nadie te enseña.
- Un único interlocutor de principio a fin, y partes de avance por escrito con fotos.
- Te decimos que no cuando lo que quieres hacer no sale a cuenta o no es viable en esa parcela. Preferimos perder un presupuesto que meternos en una obra que acabará mal.
Preguntas frecuentes sobre construcción de casas
Tengo una parcela. ¿Podéis decirme qué puedo construir en ella?
Sí, y es el primer paso. Lo que permite el planeamiento en esa parcela —edificabilidad, ocupación, altura y retranqueos— se consulta antes de dibujar nada. A veces la respuesta cambia por completo lo que el propietario tenía en la cabeza.
¿Hace falta arquitecto o lo lleváis vosotros todo?
En obra nueva hace falta proyecto y dirección facultativa: es obligatorio. Se puede trabajar con tu arquitecto o con uno del equipo, pero ese papel existe siempre y no es un extra prescindible.
¿Esos 1.800 €/m² incluyen la cocina y los baños?
Sí, la casa se entrega terminada. Lo que mueve la cifra hacia los 2.500 € es el nivel de esos acabados: la carpintería exterior, el aislamiento, los solados, la cocina y las instalaciones. En la visita se concreta qué nivel quieres y el presupuesto sale por partidas.
¿Cuánto tarda construir una casa?
La obra en sí, varios meses según tamaño y complejidad. A eso hay que sumarle el tiempo de proyecto y de tramitación de la licencia, que no depende de nosotros y que suele ser la parte que más se subestima. Damos el calendario por fases en el presupuesto.
¿Construís en parcela rústica?
Depende por completo de la clasificación del suelo y de lo que permita la normativa de ese municipio, y las condiciones son bastante más restrictivas que en suelo urbano. Es lo primero que hay que verificar, antes de cualquier otra cosa.
¿Podéis construir varios adosados?
Sí. Se plantea como un conjunto desde el proyecto, con las acometidas e instalaciones resueltas para todas las unidades y la división horizontal después.
¿Qué pasa si el terreno da problemas?
Por eso se hace el estudio geotécnico antes de cerrar el presupuesto de cimentación. Si el terreno obliga a una solución distinta, aparece ahí y no a mitad de obra con la excavadora parada.
¿Tienes una parcela y quieres construir?
Llámanos al 618 17 13 91 o pide tu presupuesto. Vamos a ver la parcela sin compromiso.