Benicalap es una rareza estadística dentro de Valencia: con 22.196 viviendas y una edad media de 41 años, es el segundo distrito más joven de la ciudad, solo por detrás de Campanar. La media de Valencia está en 50,3 años, y hay distritos como l’Eixample que rozan los 73.
Esa diferencia de casi diez años respecto a la media cambia por completo el tipo de obra que se hace aquí. Si buscas una empresa de reformas en Benicalap, esta página explica qué se encuentra uno en el barrio y cuánto cuesta cada partida. Hacemos reformas integrales en toda Valencia.
Dos barrios y dos tipos de obra
El distrito lo forman Benicalap y Ciutat Fallera, y dentro conviven dos parques de vivienda muy distintos.
Por un lado, la vivienda para trabajadores industriales levantada entre los años cuarenta y los noventa, cuando Benicalap todavía era una alquería en el borde de la ciudad —no se anexionó como distrito 16 hasta 1980—. Aquí la obra se parece a la de cualquier barrio obrero de la época: instalaciones agotadas, un solo baño, cocina cerrada y carpintería que hay que cambiar entera.
Por otro, las promociones de los años noventa y dos mil alrededor del Parc de Benicalap. En estas la estructura y las instalaciones aguantan, y lo que se pide es otra cosa: actualizar baño y cocina, cambiar el suelo, mejorar la carpintería y, cada vez más, meter climatización por conductos.
La consecuencia práctica es que en Benicalap el presupuesto varía mucho de un portal a otro. Por eso la visita técnica aquí es especialmente importante: dos pisos de metros idénticos pueden llevarse cifras muy distintas según el año del edificio.
La reforma de baño: la obra estrella del barrio
En vivienda de los noventa en adelante, el baño es lo primero que se queda anticuado: bañera que nadie usa, alicatado de la época y una distribución pensada cuando los lavabos eran otra cosa.
Un baño completo parte de 6.100 € e incluye desmontaje y retirada de sanitarios y alicatados, nueva fontanería y saneamiento, impermeabilización, enfoscados y revestimientos. El de gama superior parte de 6.700 €, con alicatado cerámico de primera, plato de ducha, mampara, grifería y sanitarios. Sustituir la bañera por un plato de ducha de obra impermeabilizado y revestido parte de 900 €.
Un aviso que repetimos siempre: si te ofrecen un baño por 2.500 €, pregunta si incluye impermeabilización. Es lo primero que se elimina de un presupuesto ajustado y lo que provoca filtraciones al vecino de abajo tres años después.
Climatización: lo que más se pide en las promociones nuevas
En los bloques de los noventa y dos mil de Benicalap la estructura permite pasar conductos por falso techo sin grandes complicaciones, y es la mejora que más cambia el verano valenciano.
- Climatización por conductos: desde 5.900 €, y desde 7.200 € con red completa de conductos de fibra de vidrio aislada, rejillas de impulsión y retorno y puesta en marcha.
- Falso techo de pladur: desde 3.800 €, y desde 7.450 € en vivienda completa. Es donde se esconden los conductos y la electricidad nueva.
Las partidas de una reforma integral en Benicalap
Demolición, permisos y preparación
- Gestión y tramitación de permisos de obra: desde 940 €.
- Demolición de tabiquería: desde 1.300 €. Retirada de carpintería interior: desde 240 €. Picado de rodapiés: desde 290 €.
- Levantado del suelo existente: desde 900 €, o desde 650 € si es solo una zona.
- Escombro: desde 700 €. Subida de materiales: desde 1.500 €.
Albañilería y pladur
- Alisado integral de paredes y techos: desde 3.600 €, y desde 5.700 € en viviendas grandes o con gotelé.
- Nivelación técnica del pavimento: desde 850 €, o desde 1.600 € con mortero autonivelante.
- Pladur en zonas de ventanas: desde 1.500 €. Reparación de paramentos: desde 530 €. Otros trabajos: desde 1.100 €.
Instalaciones
- Instalación eléctrica general según normativa REBT: desde 1.400 €. Rozas: desde 600 €.
- Cuadro eléctrico: desde 600 €, completo desde 940 €. Acometida: desde 950 €. Boletín: desde 1.100 €.
- Fontanería, renovación total: desde 1.900 €. Mecanismos: desde 1.100 €. Iluminación: desde 800 €.
Cocina
- Obra de cocina: desde 3.400 €. Fontanería de cocina: desde 3.700 €. Electricidad de cocina: desde 1.100 €.
- Mobiliario de diseño: desde 8.700 €. Montaje: desde 1.600 €. Electrodomésticos: desde 2.900 €.
Acabados y carpintería
- Suelo porcelánico: desde 3.600 €. Suelo laminado con manta acústica: desde 5.900 €. Rodapié: desde 1.100 €, PVC técnico desde 1.400 €.
- Pintura plástica blanca: desde 1.600 €. Decorativa a dos manos: desde 2.900 €.
- Ventanas con rotura de puente térmico: desde 3.700 €, vivienda completa desde 7.300 €. Instalación: desde 2.900 €. Balconeras: desde 3.600 €. Mosquiteras: desde 700 €.
- Puertas de paso: desde 2.200 €, ocho unidades desde 2.800 €. Armarios empotrados: desde 2.700 €. Corredera encastrada: desde 850 €.
- Coordinación y gestión de obra: desde 1.100 €.
Una obra media parte de 58.350 € y la reforma completa con dos baños, cocina de diseño, carpintería a medida y climatización, de 94.160 €. En metro cuadrado, en torno a 875 €/m² con materiales incluidos.
Hacemos reformas en Valencia capital y en la comarca. Además de Benicalap, trabajamos por zonas en Ruzafa, Extramurs, el Carmen, Benimaclet, el Cabanyal, la Malvarrosa, el Grau, Patraix, Nou Moles, Ayora, Torrefiel y Orriols.
Fuera de la ciudad llegamos a Moncada, Burjassot, Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya y Catarroja.
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Preguntas frecuentes sobre reformas en Benicalap
Mi piso es de 2001. ¿Necesita cambiar la instalación eléctrica?
Probablemente no entera. Una instalación de esa época ya cumple el reglamento y tiene toma de tierra. Lo que sí suele hacer falta es ampliar circuitos si vas a poner inducción y horno, y renovar mecanismos. Lo comprobamos en la visita antes de presupuestar nada.
¿Se puede poner conductos sin bajar mucho el techo?
Depende de la altura libre y del recorrido. En la mayoría de promociones de los noventa se resuelve bajando solo el pasillo y los baños, dejando salón y dormitorios a su altura. Lo planteamos en el diseño 3D para que lo veas antes de decidir.
¿Cuánto dura una reforma solo de baño?
De dos a tres semanas si no hay sorpresas al picar. Te damos fecha de inicio y duración en semanas laborables por escrito con el presupuesto.
¿Trabajáis también en Ciutat Fallera?
Sí, y en todo el distrito. Ciutat Fallera tiene más vivienda antigua, así que la obra ahí se parece más a la de un barrio de los sesenta que a la de las promociones nuevas de Benicalap.
