Sale en casi todas las reformas de finca antigua. Se abre una pared, aparece una bajante picada, y la pregunta inmediata es quién paga eso. La respuesta no la decide el contratista ni el vecino de abajo: la decide si el elemento es común o privativo.
Aquí está el criterio, con los artículos que lo sostienen. Y una advertencia por delante: no somos abogados. Esto es lo que vemos a diario en obra y lo que dice la norma en general; para un caso concreto, con sus estatutos y su acta, hace falta un administrador de fincas o un abogado.
La regla de fondo
El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, e incluye expresamente las canalizaciones y conducciones para el desagüe, además de estructura, fachada, cubierta y las instalaciones generales.
Y el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a ejecutar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación. Lo relevante de ese artículo es que esas obras son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta: no se pueden bloquear con una votación.
Dónde está la frontera en la práctica
La ley no marca un punto exacto en el tubo, y ahí es donde empiezan las discusiones. El criterio que aplican los tribunales es funcional:
- Común: la bajante general vertical que recoge los desagües de varias viviendas, y el injerto que forma parte inseparable de ella.
- Privativo: el ramal horizontal que sale de tu sifón y va hasta conectar con la bajante, porque solo te sirve a ti.
Dicho de otra forma: si la conducción beneficia a varios propietarios, es común; si sirve solo a una vivienda, es privativa. Ese mismo razonamiento vale para la mayoría de los casos dudosos.
Elemento por elemento
- Bajante vertical y montante general de agua: común. Su reparación es de la comunidad, aunque el agujero haya que hacerlo dentro de tu casa.
- Tu instalación desde la llave de paso o el sifón: privativa. Es la que se renueva en una reforma integral.
- Estructura, forjados y muros de carga: comunes, siempre.
- Fachada y cubierta: comunes. Una humedad que entra por cubierta o por fachada la repara la comunidad, no el propietario del último piso.
- Ventanas y balconeras: el punto más discutido. Forman parte de la configuración exterior del edificio, así que la comunidad tiene algo que decir sobre el aspecto, aunque el uso y el mantenimiento corriente sean tuyos. En muchas fincas hay un modelo acordado en junta; conviene consultarlo antes de encargar la carpintería.
- Terraza de uso privativo: el uso es tuyo y la conservación ordinaria también, pero la impermeabilización, que protege al vecino de abajo, suele tratarse como elemento común. Es la causa número uno de derramas en áticos.
- Instalación eléctrica: común desde la acometida hasta la centralización de contadores; privativa desde tu contador hacia dentro, incluido el cuadro de tu vivienda.
Qué puedes hacer dentro de tu casa sin permiso
El artículo 7.1 de la LPH permite al propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios de su piso siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario. Y añade una obligación que casi nadie cumple: dar cuenta previa a quien represente a la comunidad.
Traducido a obra: tirar un tabique que no es de carga, cambiar la cocina de sitio o rehacer el baño, sí. Tocar un pilar, una viga, abrir un hueco en fachada o mover una bajante común, no sin contar con la comunidad.
Cómo lo gestionamos en obra
- Avisamos a la comunidad antes de empezar, con fechas y horario de trabajo. Te preparamos el escrito.
- Si al abrir aparece un elemento común en mal estado, lo fotografiamos, lo dejamos a la vista y te damos un informe con el que puedes ir a la comunidad. No lo tapamos para no complicar el calendario.
- Si la comunidad autoriza y quiere que lo hagamos nosotros, se presupuesta aparte, para ella, con su factura.
- Lo que sí no hacemos es cargar en tu presupuesto una reparación que corresponde a la finca.
Si lo que tienes es una humedad y no sabes de dónde viene, en la guía de tipos de humedad y sus soluciones está el diagnóstico paso a paso, que es justo lo que determina quién debe pagarla.
Te lo miramos antes de que sea una discusión
En la visita técnica comprobamos el estado de bajantes, montantes y forjado, y te decimos con claridad qué entra en tu obra y qué corresponde a la finca. Te entregamos presupuesto cerrado por partidas con esa separación hecha.
¿Vas a reformar en una finca antigua? Llámanos al 618 17 13 91 y vamos a verlo sin compromiso.
Reformas por zonas de Valencia
Trabajamos en toda Valencia, pero cada barrio tiene sus particularidades constructivas. Hemos preparado una página específica para las zonas donde más obra hacemos:
- Reformas en Ruzafa — fincas antiguas con suelo hidráulico.
- Reformas en Extramurs — Botánico, Arrancapins, la Petxina y la Roqueta.
- Reformas en El Carmen — casas de hasta 200 años en Ciutat Vella.
- Reformas en Sant Francesc — el metro cuadrado más caro de la ciudad, con edificios protegidos.
- Reformas en El Mercat — tejido medieval junto a la Lonja y el Mercado Central.
- Reformas en La Seu — el entorno de la Catedral, con la protección más alta de la ciudad.
- Reformas en La Xerea — el barrio noble: fincas de los años 20 a 40 y palacios.
- Reformas en El Pilar — Velluters, el antiguo barrio de la seda.
- Reformas en El Pla del Remei — fincas modernistas del ensanche, amplias y de techos altos.
- Reformas en Arrancapins — 12.472 viviendas y el 78 % anteriores a 1981.
- Reformas en La Petxina — el 80 % del barrio, construido entre 1921 y 1980.
- Reformas en Gran Via — finca de ensanche de 1900: altura, molduras y hidráulico.
- Reformas en El Botànic — barrio saturado turísticamente: qué obra tiene sentido ahora.
- Reformas en La Roqueta — fincas de los años 20 a 40 junto a la Estación del Norte.
- Reformas en Benimaclet — casas bajas con patio y pisos de los años 60.
- Reformas en Torrefiel — 11.635 viviendas, el 62 % de entre 1961 y 1980.
- Reformas en Orriols — el barrio con más rentabilidad de alquiler de la ciudad.
- Reformas en Benicalap — el segundo distrito más joven de Valencia.
- Reformas en Marxalenes — finca antigua con suelo hidráulico y techos altos.
- Reformas en Campanar — casco histórico catalogado junto a promociones de los 90.
- Reformas en Trinitat — 87 m² de media por redistribuir junto a Viveros.
- Reformas en Patraix — bloques densos levantados entre 1961 y 1980.
- Reformas en Nou Moles — parque construido en su mayoría entre 1961 y 1980.
- Reformas en Monteolivete — pisos ajustados de los años 60 junto a la Ciutat de les Arts.
- Reformas en La Raiosa — mitad del parque de los años 60 a 80 y alta densidad.
- Reformas en Malilla — bloques de los 70 y obra nueva junto al hospital La Fe.
- Reformas en Sant Marcel·lí — grupo de vivienda social de los años 50, de superficie ajustada.
- Reformas en Sant Isidre — VPO de los 70 y promociones de los 90 y 2000.
- Reformas en En Corts — bloques de los años 60 junto a Monteolivete y Malilla.
- Reformas en Benimàmet — pueblo dentro de la ciudad: casa baja, chalet y bloque.
- Reformas en Tres Forques — el 97 % del parque de 1941 a 1980, con déficit de aislamiento.
- Reformas en El Cabanyal — vivienda protegida y fachadas de azulejo.
- Reformas en La Malvarrosa — obra a pie de playa, con la salinidad como factor.
- Reformas en El Grau — finca portuaria, viviendas y locales.
- Reformas en Natzaret — pisos de los 60 y casas unifamiliares junto al puerto.
- Reformas en Ayora — pisos de 60 a 75 m² donde el aislamiento acústico manda.
- Reformas en La Creu del Grau — el 41 % del parque levantado en los años 60.
- Reformas en Mestalla — fincas amplias en el distrito de mayor renta.
- Reformas en Exposició — el barrio más caro del Pla del Real, con fincas amplias.
- Reformas en Ciutat Jardí — edificación abierta y casas unifamiliares.
- Reformas en L’Amistat — casas de cooperativa de 1928 y bloques junto a la universidad.
- Reformas en Penya-Roja — torres de los 2000: qué tiene sentido tocar y qué no.
- Reformas en Jaume Roig — pisos de 145 m² en el Pla del Real: calidades altas.
Y en la comarca: Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya y Catarroja.
Información general, no asesoramiento jurídico: para un caso concreto consulta a tu administrador de fincas o a un abogado. Precios de referencia sin IVA, actualizados a 2026.
