Benifaraig tiene 1.008 habitantes y 533 viviendas en 142,3 hectáreas, al norte de Valencia, en pleno Horta. Y un dato que cambia por completo el presupuesto de una reforma: la superficie construida media es de 173,86 m² por vivienda. Aquí no se reforman pisos: se reforman casas grandes. Datos del Ayuntamiento de Valencia, padrón y catastro a 1 de enero de 2024.
El parque está muy repartido, y eso es poco habitual. 171 viviendas son de 1961 a 1980 (el 32 %), 126 son anteriores a 1941 (el 24 %, de las que 21 son del siglo XIX) y hay otras 190 entre 1981 y 2010. Es decir: casa de huerta centenaria, vivienda de los setenta y obra relativamente reciente, las tres cosas en el mismo pueblo.
El casco histórico está catalogado
Y esto hay que saberlo antes de empezar. Benifaraig tiene ficha propia en el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos de Valencia como Núcleo Histórico Tradicional (17.02 NHT Benifaraig). El Ayuntamiento describe un crecimiento nuclear y un casco urbano muy bien conservado, con la iglesia de Santa María Magdalena —de principios del siglo XVII, sobre la capilla del antiguo palacio del señor— de fachada y campanario de ladrillo y con la inscripción «Ave María 1686» sobre la portada.
Que el núcleo esté catalogado no significa que no puedas reformar tu casa. Significa que, si está dentro del ámbito protegido, hay condiciones sobre lo que se puede tocar en fachada, huecos y volumen, y que la tramitación es distinta. Qué se aplica exactamente a tu casa lo determina el técnico que firme el proyecto consultando el catálogo y el PGOU, no nosotros. Lo que hacemos es comprobar desde el primer día si tu dirección entra en el ámbito y avisarte, en vez de que aparezca cuando ya se ha pedido la licencia.
Reformar una casa de 170 m² en un pueblo de huerta
- Metros de verdad. Con 173 m² de media, una integral mueve muchas más partidas que un piso: más suelo, más tabiquería, más metros de instalación. El precio por metro es el mismo; el total, no. Por eso aquí las fases tienen tanto sentido.
- Estructura antigua. En casa anterior a 1941, muros de carga, forjados de madera o revoltón y patios interiores. La obra empieza por saber qué se puede abrir, y eso requiere un técnico.
- Instalaciones de 1961-1980. En un tercio del pueblo, lo que aparece al abrir es predecible: electricidad sin toma de tierra, fontanería de hierro en tramos y saneamiento original.
- Humedad de planta baja. Casa a nivel de calle, con patio y, en muchos casos, con corral o almacén detrás. La capilaridad es frecuente y tiene solución, pero primero hay que distinguirla de una filtración o de una condensación.
- Cambra y planta superior. Muchas de estas casas tienen la planta alta sin usar. Convertirla en dormitorios o en estudio es una de las obras que mejor rentabiliza el metro cuadrado aquí.
Lo que cuesta
Con la superficie media del pueblo, 173,86 m², una reforma integral a 650 €/m² sin IVA con materiales incluidos sale del orden de 113.000 € sin IVA. Es una cifra grande porque la casa es grande, y precisamente por eso la mayoría de obras que hacemos en pueblos como este van por fases: instalaciones y baños primero, cocina y planta alta después.
Preguntas frecuentes sobre reformas en Benifaraig
Mi casa está en el casco antiguo, ¿puedo reformarla?
Sí. Lo que cambia es que, dentro del Núcleo Histórico Tradicional, hay condiciones sobre fachada, huecos y volumen, y la tramitación es distinta. Lo comprobamos antes de presupuestar y te decimos qué camino lleva tu caso.
¿Se puede abrir la planta baja para hacer un salón grande?
Depende de si esas paredes son de carga, y en casa antigua muchas lo son. Se revisa antes; si hace falta refuerzo o proyecto, aparece en el presupuesto desde el principio, no a mitad de obra.
Quiero aprovechar la cambra, ¿es viable?
Casi siempre sí, y es una de las mejores inversiones en estas casas. Hay que mirar altura libre, estado del forjado y cómo subir las instalaciones. Se valora en la visita técnica.
¿Podéis hacerla por fases?
Sí, y en casas de este tamaño es lo que recomendamos. Cada fase queda terminada y habitable, con su presupuesto cerrado y sin repetir trabajo entre una y otra.
¿Cuánto dura?
Una fase por partidas, de cuatro a ocho semanas. Una integral de 170 m², de doce a dieciséis. En casa catalogada o con intervención en estructura, hay que sumar el tiempo de tramitación.
Precios de referencia
Todo sin IVA y como punto de partida. El presupuesto cerrado sale de la visita técnica:
- Permisos y tasas: desde 940 €. Demolición de tabiquería: desde 1.300 €. Retirada de carpintería: desde 240 €. Levantar suelo: desde 900 €. Escombro: desde 700 €. Subida de materiales: desde 1.500 €.
- Alisado de paredes: desde 3.600 € (con gotelé, desde 5.700 €). Nivelación: desde 850 € (completa, desde 1.600 €). Falso techo de pladur: desde 3.800 € (completo, desde 7.450 €). Reparación de paramentos: desde 530 €.
- Baño completo: desde 6.100 € (calidad superior, desde 6.700 €). Plato de ducha de obra: desde 900 €.
- Electricidad REBT: desde 1.400 €. Rozas: desde 600 €. Cuadro: desde 600 € (completo, desde 940 €). Boletín: desde 1.100 €. Mecanismos: desde 1.100 €. Iluminación: desde 800 €.
- Fontanería, renovación total: desde 1.900 €. Radiadores: desde 380 €.
- Obra de cocina: desde 3.400 €. Fontanería de cocina: desde 3.700 €. Mobiliario: desde 8.700 €. Montaje: desde 1.600 €. Electrodomésticos: desde 2.900 €.
- Suelo porcelánico: desde 3.600 €. Laminado con manta: desde 5.900 €. Rodapié: desde 1.100 €. Pintura plástica: desde 1.600 €.
- Ventanas: desde 3.700 € (completa, desde 7.300 €). Balconeras: desde 3.600 €. Mosquiteras: desde 700 €. Puertas de paso: desde 2.200 €. Armarios: desde 2.700 €.
- Climatización: desde 5.900 € (completa, desde 7.200 €). Gestión de obra: desde 1.100 €.
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Precios orientativos sin IVA, actualizados a 2026 y sujetos a revisión previa visita técnica.
