El presupuesto de rehabilitación llega a la junta, se lee la cifra total y la obra se cae. No porque los vecinos no quieran arreglar el edificio: porque nadie puede con todo a la vez. Y entonces no se hace nada, que es la peor de las decisiones posibles, porque los problemas de un edificio no esperan a que haya dinero.
Hay una alternativa y es ordenar la obra en fases. Pero por fases bien hechas, que no es trocear el presupuesto: es decidir qué va primero con un criterio, y que cada fase quede cerrada.
El orden: seguridad, conservación, mejora
Este es el criterio que aplicamos y que recomendamos defender en la junta, porque es el único que aguanta una discusión:
Primero, lo que puede hacer daño a alguien
Desprendimientos, elementos con riesgo de caída, barandillas con los anclajes comprometidos. No se discute y no se aplaza: se asegura de inmediato y después se repara. Una comunidad que aplaza esto no está ahorrando, está asumiendo un riesgo que no le corresponde asumir.
Segundo, lo que empeora solo
Filtraciones activas de cubierta, hierro a la vista en cantos de forjado y balcones, grietas que han crecido. Son problemas progresivos: cada temporada que pasa hay más daño y la reparación es más cara. Aplazar esto cuesta dinero, no lo ahorra.
Tercero, lo que mejora el edificio
Aislamiento, eficiencia energética, pintura de zonas comunes, accesibilidad no urgente. Importan, y mucho, pero permiten planificarse. Esta es la fase que se puede mover en el calendario sin consecuencias.
Qué significa que una fase quede «cerrada»
Es la parte técnica y es la que marca la diferencia entre fasear bien y fasear mal. Una fase cerrada cumple tres condiciones:
- No deja trabajo a medias que haya que rehacer en la fase siguiente. Si para la fase 2 hay que picar lo que se revistió en la fase 1, el faseado está mal planteado.
- Es estanca y segura por sí misma. Lo reparado queda protegido aunque la siguiente fase tarde dos años en llegar.
- Tiene su presupuesto y su certificación propios, para que la comunidad sepa exactamente qué pagó y qué recibió.
El error típico es dividir la fachada en dos mitades verticales y hacer una este año y otra el que viene. Suele salir peor y más caro que dividir por tipos de trabajo, porque el andamio se monta y desmonta dos veces y el acabado casi nunca casa del todo.
El andamio, que es la trampa del faseado
Hay una partida que no se divide: el andamio. Montarlo, tenerlo y desmontarlo cuesta lo mismo si haces una cosa o tres mientras está puesto.
Por eso, cuando una obra se fasea, lo sensato es agrupar en la misma fase todo lo que necesite andamio, aunque eso signifique que la fase 1 sea más cara. Hacer la reparación de cantos este año y el revestimiento dentro de tres significa pagar el andamio dos veces. Es la cuenta que más veces hemos tenido que explicar en una junta, y la que más cambia decisiones cuando se ve en el papel.
Cómo se presenta a la junta
Un presupuesto que se aprueba tiene esta forma:
- El diagnóstico primero, con fotos. Qué tiene el edificio, no qué queremos venderle.
- Las fases con su criterio explícito: esto es seguridad, esto empeora solo, esto es mejora.
- Cada fase con su importe desglosado por partidas, para que se pueda comparar con otra oferta de verdad.
- Lo que pasa si una fase se aplaza: dicho sin dramatismo y sin suavizarlo. Si aplazar la cubierta un año significa daño en forjado, hay que decirlo.
- El plazo de cada fase, con el andamio dentro.
Y si hace falta, vamos a explicarlo. Una obra que los vecinos entienden se aprueba antes y genera muchísimos menos conflictos durante la ejecución. Las mayorías necesarias para cada tipo de acuerdo las marca la Ley de Propiedad Horizontal y las concreta tu administrador de fincas, no nosotros: nuestro trabajo es que el presupuesto esté lo bastante claro como para que esa votación no se eternice.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas fases son razonables?
Dos o tres. Más allá de eso, los costes fijos que se repiten —andamio, medios auxiliares, dirección— se comen la ventaja de repartir el gasto.
¿Se puede empezar por la fachada que peor está?
Sí, y es una forma razonable de arrancar. Hay que asumir que el acabado tendrá que poder casar después con el resto, y eso condiciona la elección de material y color desde la primera fase.
¿Hay que repetir el proyecto en cada fase?
No si se planteó desde el principio como una obra faseada. Por eso conviene decidir el faseado antes de encargar el proyecto, y no después de recibir un presupuesto que no cabe.
¿Y si en la fase 1 aparece algo peor de lo previsto?
Se dice en cuanto se ve, por escrito y con fotos, y se replantea lo que queda. Lo que no hacemos es seguir adelante con un plan que ya sabemos que no encaja.
En rehabilitación de edificios y fachadas está cómo trabajamos con comunidades, y en las seis señales, cómo saber en qué fase está tu edificio.
Reformas por zonas de Valencia
Trabajamos en toda Valencia, pero cada barrio tiene sus particularidades constructivas. Hemos preparado una página específica para las zonas donde más obra hacemos:
- Reformas en Ruzafa — fincas antiguas con suelo hidráulico.
- Reformas en Extramurs — Botánico, Arrancapins, la Petxina y la Roqueta.
- Reformas en El Carmen — casas de hasta 200 años en Ciutat Vella.
- Reformas en Sant Francesc — el metro cuadrado más caro de la ciudad, con edificios protegidos.
- Reformas en El Mercat — tejido medieval junto a la Lonja y el Mercado Central.
- Reformas en La Seu — el entorno de la Catedral, con la protección más alta de la ciudad.
- Reformas en La Xerea — el barrio noble: fincas de los años 20 a 40 y palacios.
- Reformas en El Pilar — Velluters, el antiguo barrio de la seda.
- Reformas en El Pla del Remei — fincas modernistas del ensanche, amplias y de techos altos.
- Reformas en Arrancapins — 12.472 viviendas y el 78 % anteriores a 1981.
- Reformas en La Petxina — el 80 % del barrio, construido entre 1921 y 1980.
- Reformas en Gran Via — finca de ensanche de 1900: altura, molduras y hidráulico.
- Reformas en El Botànic — barrio saturado turísticamente: qué obra tiene sentido ahora.
- Reformas en La Roqueta — fincas de los años 20 a 40 junto a la Estación del Norte.
- Reformas en Benimaclet — casas bajas con patio y pisos de los años 60.
- Reformas en Torrefiel — 11.635 viviendas, el 62 % de entre 1961 y 1980.
- Reformas en Orriols — el barrio con más rentabilidad de alquiler de la ciudad.
- Reformas en Benicalap — el segundo distrito más joven de Valencia.
- Reformas en Marxalenes — finca antigua con suelo hidráulico y techos altos.
- Reformas en Campanar — casco histórico catalogado junto a promociones de los 90.
- Reformas en Trinitat — 87 m² de media por redistribuir junto a Viveros.
- Reformas en Patraix — bloques densos levantados entre 1961 y 1980.
- Reformas en Nou Moles — parque construido en su mayoría entre 1961 y 1980.
- Reformas en Monteolivete — pisos ajustados de los años 60 junto a la Ciutat de les Arts.
- Reformas en La Raiosa — mitad del parque de los años 60 a 80 y alta densidad.
- Reformas en Malilla — bloques de los 70 y obra nueva junto al hospital La Fe.
- Reformas en Sant Marcel·lí — grupo de vivienda social de los años 50, de superficie ajustada.
- Reformas en Sant Isidre — VPO de los 70 y promociones de los 90 y 2000.
- Reformas en En Corts — bloques de los años 60 junto a Monteolivete y Malilla.
- Reformas en Benimàmet — pueblo dentro de la ciudad: casa baja, chalet y bloque.
- Reformas en Tres Forques — el 97 % del parque de 1941 a 1980, con déficit de aislamiento.
- Reformas en El Cabanyal — vivienda protegida y fachadas de azulejo.
- Reformas en La Malvarrosa — obra a pie de playa, con la salinidad como factor.
- Reformas en El Grau — finca portuaria, viviendas y locales.
- Reformas en Natzaret — pisos de los 60 y casas unifamiliares junto al puerto.
- Reformas en Ayora — pisos de 60 a 75 m² donde el aislamiento acústico manda.
- Reformas en La Creu del Grau — el 41 % del parque levantado en los años 60.
- Reformas en Mestalla — fincas amplias en el distrito de mayor renta.
- Reformas en Exposició — el barrio más caro del Pla del Real, con fincas amplias.
- Reformas en Ciutat Jardí — edificación abierta y casas unifamiliares.
- Reformas en L’Amistat — casas de cooperativa de 1928 y bloques junto a la universidad.
- Reformas en Penya-Roja — torres de los 2000: qué tiene sentido tocar y qué no.
- Reformas en Jaume Roig — pisos de 145 m² en el Pla del Real: calidades altas.
- Reformas en Morvedre — uno de los barrios más densos: 58 % de pisos anteriores a 1970.
- Reformas en Vara de Quart — el 65 % de sus viviendas son de los años 70.
- Reformas en L’Illa Perduda — bloques de 1955-1962 junto a las universidades.
- Reformas integrales en Albors — bloque de pilares con la distribución libre.
- Reformas integrales en Camí Fondo — dos parques de vivienda muy distintos en el mismo barrio.
- Reformas integrales en Ciutat Universitària — reformar para quedarse: baño sin barreras y accesibilidad.
- Reformas integrales en l’Hort de Senabre — bloques de los sesenta y presupuesto ajustado: el orden de las partidas.
- Reformas integrales en Safranar — el barrio que más se revaloriza de Valencia, +18,9 % en un año.
- Reformas integrales en Sant Pau — Nou Campanar: obra parcial en pisos de 110 a 140 m².
- Reformas integrales en Na Rovella — promoción pública de los cincuenta: muros de carga y pisos pequeños.
- Reformas integrales en Sant Antoni — qué comprobar en la finca antes de comprar.
- Reformas integrales en Les Tendetes — Campanar a 1.600 €/m² menos que Nou Campanar.
- Reformas integrales en Tormos — qué reforma rinde en un piso de alquiler y qué no.
- Reformas integrales en El Calvari — confort térmico en el barrio con menos zona verde de Valencia.
- Reformas integrales en La Creu Coberta — casas bajas: capilaridad, cubierta y solera.
- Reformas integrales en Soternes — de tres dormitorios malos a dos buenos y un despacho.
- Reformas integrales en Favara — la obra que se hace una vez y dura treinta años.
- Reformas integrales en Camí Real — aislar el ruido de tráfico: las capas que sí funcionan.
- Reformas integrales en La Llum — la finca manda más que el piso.
Y los pueblos del norte y del sur, con su propio parque de vivienda:
- Reformas integrales en El Castellar-l’Oliveral — casco antiguo y expansión de los setenta en el mismo barrio.
- Reformas integrales en La Torre — piso de comunidad: horarios, bajantes y escombro.
- Reformas integrales en Pinedo — dentro del Parque Natural de la Albufera.
- Reformas integrales en El Saler — el 86 % del parque es de 1961-80.
- Reformas integrales en El Palmar — casas grandes y humedad de marjal.
- Reformas integrales en El Perellonet — apartamento de playa y salinidad.
- Reformas en Faitanar — vivienda nueva: personalizar, no reformar entero.
- Reformas integrales en El Forn d’Alcedo — parque congelado desde 2011.
- Reformas integrales en La Punta — asentamiento rural histórico protegido.
- Reformas en Ciutat de les Arts i les Ciències — nada anterior a 1981.
- Reformas integrales en Benifaraig — casas de 174 m² y casco catalogado.
- Reformas integrales en Poble Nou — 27 viviendas nuevas en 44 años.
- Reformas integrales en Carpesa — 105 edificios protegidos en el núcleo.
- Reformas integrales en Massarrojos — las casas más grandes del norte.
- Reformas integrales en Borbotó — doble ficha de catálogo municipal.
- Reformas integrales en les Cases de Bàrcena — parque parado desde 1980.
- Rehabilitación en Mahuella-Tauladella — dos tercios del parque anterior a 1921.
Y en la comarca: Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya y Catarroja.
Precios de referencia sin IVA, actualizados a 2026 y sujetos a revisión previa visita técnica.
