Reforma integral por 40.000 €: qué entra según los metros

Es una de las cifras con las que más gente llega: tengo 40.000 € para reformar el piso. La pregunta de verdad no es si llega, es hasta dónde llega. Y eso no lo decide el presupuesto: lo deciden los metros de tu piso.

Aviso antes de empezar: todas las cifras de esta página son sin IVA, que es como se presupuesta una obra. Al final tienes el cálculo con el impuesto incluido.

Lo primero: cuántos metros tiene el piso

Una reforma integral parte de 875 €/m² sin IVA. Con esa referencia, 40.000 € son unos 45 m² de obra completa. Los mismos 40.000 € compran cosas muy distintas según la superficie:

Hasta 50 m² — estudio o piso pequeño de centro: reforma integral completa, y queda margen para subir calidades.
De 60 a 75 m² — integral completa, con la cocina amueblada, dejando fuera carpintería exterior y climatización.
De 80 a 90 m² — toda la obra, pero la cocina se queda sin muebles. Es el caso más frecuente y el que desglosamos abajo.
100 m² o más — por fases: instalaciones, baño y pintura ahora; cocina y suelo en una segunda vuelta.

Por eso una cifra sin metros no significa nada. Cuando alguien te dé precio por teléfono sin preguntarte la superficie, ya sabes lo que vale ese precio.

Qué entra en 40.000 € en un piso de 80-90 m²

Permisos y tasas: 940 €
Demolición de tabiquería: 1.300 € · Retirada de carpintería: 240 € · Picado de rodapiés: 290 € · Levantar suelo: 900 €
Escombro: 700 € · Subida de materiales: 1.500 €
Alisado de paredes: 3.600 € · Nivelación: 850 € · Reparación de paramentos: 530 €
Fontanería, renovación total: 1.900 €
Instalación eléctrica REBT: 1.400 € · Rozas: 600 € · Cuadro completo: 940 € · Boletín: 1.100 € · Mecanismos: 1.100 €
Electricidad de cocina: 1.100 € · Iluminación: 800 €
Baño completo: 6.100 €
Obra de cocina: 3.400 € · Fontanería de cocina: 3.700 €
Suelo porcelánico: 3.600 € · Rodapié: 1.100 €
Pintura plástica: 1.600 €
Gestión de obra: 1.100 €

Total: 40.390 € sin IVA. Es decir, con 40.000 € haces la obra completa: instalaciones nuevas de arriba abajo, baño entero, la obra de la cocina, suelo nuevo en toda la casa, paredes alisadas y pintadas, y la instalación legalizada con boletín.

Lo que no entra, y hay que decirlo

Con 40.000 € la cocina se queda sin muebles. La obra de cocina y la fontanería están dentro; el mobiliario, no. Y el mobiliario de cocina parte de 8.700 €, más 1.600 € de montaje y 2.900 € si hay que poner electrodomésticos.

Tampoco entran:

Carpintería exterior: desde 3.700 € (sustitución completa, desde 7.300 €)
Climatización por conductos: desde 5.900 €
Falso techo de pladur: desde 3.800 €
Puertas de paso: desde 2.200 € · Armarios: desde 2.700 €

Quien te diga que con 40.000 € entra todo eso en un piso de 90 m², o está contando otra cosa o lo va a descontar de la calidad. Normalmente de las instalaciones, que es donde no se ve.

Las tres salidas si 40.000 € es tu techo

Conservar el suelo. Si el que tienes está sano, no levantarlo libera unos 6.700 € entre levantado, nivelación, porcelánico y rodapié. Con eso sí entra la cocina amueblada.
Hacerlo por fases. Instalaciones, baño y pintura ahora; cocina y carpintería más adelante. Lo que no se puede posponer son las rozas: eso se hace una vez.
Subir un poco el presupuesto. Con 50.000 € entra lo mismo más la cocina montada. Es el salto que más cambia el resultado.

Sobre el IVA

Todos los precios de esta página son sin IVA. En obras de renovación en vivienda particular de más de dos años de antigüedad suele aplicarse el tipo reducido del 10 %, siempre que el material aportado no supere el 40 % de la base. Con 40.390 € de base, eso son unos 44.400 € finales. Es orientativo: el tipo aplicable a tu caso lo confirma tu asesor.

Cómo se paga

Por hitos ligados a obra ejecutada, no por calendario, y guardando siempre un último pago para el repaso. Lo explicamos entero en la guía de cómo se paga una reforma. El desglose completo de todas las partidas está en precio de una reforma integral partida por partida, y lo que se instala exactamente, en nuestra memoria de calidades.

Te decimos con tu piso delante qué entra

En la visita medimos, vemos el estado de instalaciones y suelo, y te damos presupuesto cerrado por partidas ajustado a tu cifra, diciéndote con claridad qué queda dentro y qué queda fuera. Más el diseño 3D, modificable sin coste.

¿Tienes 40.000 € y quieres saber qué dan de sí? Llámanos al 618 17 13 91 y vamos a verlo sin compromiso.

Reformas por zonas de Valencia

Trabajamos en toda Valencia, pero cada barrio tiene sus particularidades constructivas. Hemos preparado una página específica para las zonas donde más obra hacemos:

Reformas en Ruzafa — fincas antiguas con suelo hidráulico.
Reformas en Extramurs — Botánico, Arrancapins, la Petxina y la Roqueta.
Reformas en El Carmen — casas de hasta 200 años en Ciutat Vella.
Reformas en Sant Francesc — el metro cuadrado más caro de la ciudad, con edificios protegidos.
Reformas en El Mercat — tejido medieval junto a la Lonja y el Mercado Central.
Reformas en La Seu — el entorno de la Catedral, con la protección más alta de la ciudad.
Reformas en La Xerea — el barrio noble: fincas de los años 20 a 40 y palacios.
Reformas en El Pilar — Velluters, el antiguo barrio de la seda.
Reformas en El Pla del Remei — fincas modernistas del ensanche, amplias y de techos altos.
Reformas en Arrancapins — 12.472 viviendas y el 78 % anteriores a 1981.
Reformas en La Petxina — el 80 % del barrio, construido entre 1921 y 1980.
Reformas en Gran Via — finca de ensanche de 1900: altura, molduras y hidráulico.
Reformas en El Botànic — barrio saturado turísticamente: qué obra tiene sentido ahora.
Reformas en La Roqueta — fincas de los años 20 a 40 junto a la Estación del Norte.
Reformas en Benimaclet — casas bajas con patio y pisos de los años 60.
Reformas en Torrefiel — 11.635 viviendas, el 62 % de entre 1961 y 1980.
Reformas en Orriols — el barrio con más rentabilidad de alquiler de la ciudad.
Reformas en Benicalap — el segundo distrito más joven de Valencia.
Reformas en Marxalenes — finca antigua con suelo hidráulico y techos altos.
Reformas en Campanar — casco histórico catalogado junto a promociones de los 90.
Reformas en Trinitat — 87 m² de media por redistribuir junto a Viveros.
Reformas en Patraix — bloques densos levantados entre 1961 y 1980.
Reformas en Nou Moles — parque construido en su mayoría entre 1961 y 1980.
Reformas en Monteolivete — pisos ajustados de los años 60 junto a la Ciutat de les Arts.
Reformas en La Raiosa — mitad del parque de los años 60 a 80 y alta densidad.
Reformas en Malilla — bloques de los 70 y obra nueva junto al hospital La Fe.
Reformas en Sant Marcel·lí — grupo de vivienda social de los años 50, de superficie ajustada.
Reformas en Sant Isidre — VPO de los 70 y promociones de los 90 y 2000.
Reformas en En Corts — bloques de los años 60 junto a Monteolivete y Malilla.
Reformas en Benimàmet — pueblo dentro de la ciudad: casa baja, chalet y bloque.
Reformas en Tres Forques — el 97 % del parque de 1941 a 1980, con déficit de aislamiento.
Reformas en El Cabanyal — vivienda protegida y fachadas de azulejo.
Reformas en La Malvarrosa — obra a pie de playa, con la salinidad como factor.
Reformas en El Grau — finca portuaria, viviendas y locales.
Reformas en Natzaret — pisos de los 60 y casas unifamiliares junto al puerto.
Reformas en Ayora — pisos de 60 a 75 m² donde el aislamiento acústico manda.
Reformas en La Creu del Grau — el 41 % del parque levantado en los años 60.
Reformas en Mestalla — fincas amplias en el distrito de mayor renta.
Reformas en Exposició — el barrio más caro del Pla del Real, con fincas amplias.
Reformas en Ciutat Jardí — edificación abierta y casas unifamiliares.
Reformas en L’Amistat — casas de cooperativa de 1928 y bloques junto a la universidad.
Reformas en Penya-Roja — torres de los 2000: qué tiene sentido tocar y qué no.
Reformas en Jaume Roig — pisos de 145 m² en el Pla del Real: calidades altas.