Sant Francesc es el metro cuadrado más caro de Valencia. El precio medio de la vivienda en venta está en 5.792 €/m² en agosto de 2026, un 13,2 % más que hace un año, según el índice de Fotocasa. Y está en Ciutat Vella, el distrito con el parque más antiguo de la ciudad después de l’Eixample: 19.295 viviendas con 69,2 años de media.
Esa combinación —vivienda carísima en edificios de casi setenta años de media, muchos de ellos protegidos, en calles estrechas del centro— define una obra que no se parece a ninguna otra de la ciudad. Si buscas una empresa de reformas en Sant Francesc, esta página explica qué la hace distinta. Hacemos reformas integrales en toda Valencia.
Lo primero: comprobar qué está protegido
Es el paso que en cualquier otro barrio se resuelve en un minuto y aquí no. En Ciutat Vella muchos edificios están catalogados, y el grado de protección varía de un inmueble al de al lado.
Lo habitual es que la protección afecte a la fachada, a la volumetría y a elementos concretos —zaguán, escalera, carpintería exterior, rejería—, y que el interior de la vivienda tenga mucha más libertad. Pero también hay casos donde se catalogan elementos interiores: molduras, artesonados, suelos.
Nosotros lo comprobamos antes de presupuestar, porque el orden correcto es ese: primero se sabe qué se puede tocar, después se diseña. Al revés se pierden semanas.
Segundo: el acceso condiciona todo
Calles estrechas, muchas peatonales, con horarios restringidos de carga y descarga y sin sitio donde poner un contenedor. Fincas con escaleras estrechas de caracol, algunas sin ascensor, y rellanos donde no gira un mueble de cocina.
Eso hace que dos partidas que en otros barrios son menores aquí pesen de verdad:
- Carga, transporte y tasas de escombro: desde 700 €. A menudo hay que ensacar y bajar a mano, con sacas pequeñas y en franjas horarias concretas.
- Subida de materiales: desde 1.500 €. Y conviene medir el hueco de escalera antes de encargar mobiliario: en algunas fincas del centro simplemente no sube.
Es información poco atractiva para un presupuesto, pero es la que evita el disgusto de descubrirlo con la obra empezada.
Tercero: los plazos administrativos
Una reforma interior sin tocar estructura, fachada ni instalaciones comunes suele poder tramitarse por declaración responsable. En inmueble catalogado eso cambia: hay condiciones adicionales y la tramitación es más larga, especialmente si se toca fachada o carpintería exterior.
La gestión y tramitación de permisos parte de 940 € e incluye las tasas y la documentación. En Sant Francesc pedimos siempre contar con margen en el calendario: los plazos de la administración no los controla nadie, y planificar la obra como si no existieran es lo que hace que se incumplan las fechas.
Lo que se encuentra al abrir
Finca antigua de centro histórico, con lo que eso implica:
- Techos muy altos, a menudo por encima de tres metros. Es la gran ventaja: margen para falso techo, conductos y una iluminación que no se puede hacer en un piso moderno.
- Muros de carga en lugar de estructura de pilares. Abrir huecos grandes exige cálculo y dintel, no un martillo.
- Forjados de madera o vigueta antigua, que hay que revisar antes de decidir nada sobre el suelo.
- Instalaciones agotadas. Electricidad sin toma de tierra y fontanería de plomo o hierro galvanizado.
- Suelo hidráulico bajo capas posteriores, con bastante frecuencia.
- Ruido: el centro tiene vida nocturna y terrazas, y la carpintería original no lo frena.
Las partidas de una reforma integral en Sant Francesc
Preparación
- Permisos y tasas: desde 940 €. Demolición de tabiquería: desde 1.300 €. Retirada de carpintería interior: desde 240 €. Picado de rodapiés: desde 290 €.
- Levantado del suelo existente: desde 900 €, o desde 650 € por zonas.
- Escombro: desde 700 €. Subida de materiales: desde 1.500 €.
Albañilería, alisado y pladur
- Alisado integral de paredes y techos: desde 3.600 €, grandes desde 5.700 €.
- Falso techo de pladur: desde 3.800 €, completo desde 7.450 €.
- Reparaciones puntuales en paramentos: desde 530 €. Otros trabajos de albañilería: desde 1.100 €.
- Nivelación técnica del pavimento: desde 850 €, o desde 1.600 € con mortero autonivelante.
- Pladur en zonas de ventanas: desde 1.500 €.
Instalaciones
- Instalación eléctrica general según normativa REBT: desde 1.400 €. Rozas: desde 600 €.
- Cuadro eléctrico: desde 600 €, completo desde 940 €. Cuadro adicional: desde 740 €. Acometida: desde 950 €. Boletín: desde 1.100 €.
- Mecanismos: desde 1.100 €. Iluminación: desde 800 €. Radiadores: desde 380 €.
- Fontanería, renovación total de agua y desagües: desde 1.900 €.
Baño y cocina
- Baño completo: desde 6.100 €, con impermeabilización. Gama superior: desde 6.700 €. Plato de ducha de obra: desde 900 €.
- Obra de cocina: desde 3.400 €. Fontanería de cocina: desde 3.700 €. Electricidad de cocina: desde 1.100 €.
- Mobiliario de diseño: desde 8.700 €. Montaje: desde 1.600 €. Electrodomésticos: desde 2.900 €.
Acabados, carpintería y climatización
- Suelo porcelánico: desde 3.600 €. Laminado con manta acústica: desde 5.900 €. Rodapié: desde 1.100 €, PVC técnico desde 1.400 €.
- Pintura plástica blanca: desde 1.600 €. Decorativa a dos manos: desde 2.900 €.
- Ventanas con rotura de puente térmico y doble acristalamiento termoacústico: desde 3.700 €, vivienda completa desde 7.300 €. Instalación: desde 2.900 €. Balconeras: desde 3.600 €.
- Puertas de paso: desde 2.200 €, ocho unidades desde 2.800 €. Armarios empotrados: desde 2.700 €. Corredera encastrada: desde 850 €.
- Climatización por conductos: desde 5.900 €, completa desde 7.200 €. Con techos altos se resuelve sin sacrificar altura libre.
- Coordinación y gestión de obra: desde 1.100 €.
Una obra media parte de 58.350 € y la reforma completa con dos baños, cocina de diseño, carpintería a medida y climatización, de 94.160 €. En metro cuadrado, alrededor de 875 €/m² con materiales incluidos. En Sant Francesc el importe suele situarse por encima de esa referencia: más demolición, instalaciones enteras, acceso complicado y, si el inmueble está catalogado, condicionantes que no existen fuera del centro.
Hacemos reformas en Valencia capital y en la comarca. Además de Sant Francesc, trabajamos en el centro y el ensanche (Ruzafa, Extramurs y el Carmen), en el norte (Benimaclet, Torrefiel, Orriols, Benicalap, Marxalenes y Campanar), en el oeste y el sur (Patraix, Nou Moles y Monteolivete) y en el frente marítimo y el este (el Cabanyal, la Malvarrosa, el Grau, Ayora, Mestalla y Ciutat Jardí).
Fuera de la ciudad llegamos a Moncada, Burjassot, Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya y Catarroja.
Guías que te pueden ayudar antes de decidir
- Precio de una reforma integral en Valencia 2026, partida por partida
- Cómo comparar tres presupuestos de reforma sin equivocarte
- En qué partidas sí merece la pena gastar más
- Licencia de obra en Valencia: qué necesitas y qué cuesta
- Reformar obra nueva o finca antigua: dos obras que no se parecen
- Reformar un piso de los años 70: el orden correcto de la obra
- Reformar un piso pequeño: ganar metros sin tocar la estructura
- Reformas de casas y chalets: qué cambia respecto a un piso
- Abrir la cocina al salón sin llevarte una sorpresa
- Reforma de baño: precios reales y los errores que salen caros
- Aislamiento acústico: las tres capas que funcionan de verdad
- Cambiar la instalación eléctrica antigua: REBT y boletín
- Suelo hidráulico: cuándo recuperarlo y cuándo sustituirlo
- Reformar un piso para alquilar: qué priorizar y qué no tocar
- Rehabilitar una casa del Cabanyal: qué está protegido
- Reformar cerca del mar: materiales que aguantan la salinidad
- Reformas de locales: de bajo comercial a espacio en uso
Preguntas frecuentes sobre reformas en Sant Francesc
Mi edificio está catalogado. ¿Puedo reformar el interior?
En la mayoría de los casos sí, con bastante libertad puertas adentro. Lo que suele estar protegido es la fachada, la volumetría y elementos comunes. Consultamos la ficha concreta de tu inmueble antes de presupuestar, porque varía de un edificio a otro.
¿Puedo cambiar las ventanas si dan a la calle?
Depende del grado de protección. A veces se puede sustituir manteniendo despiece y color, y a veces hay que restaurar la carpintería original. Existen además soluciones de doble ventana interior que mejoran mucho el aislamiento sin tocar el hueco exterior.
El ruido de la calle es un problema. ¿Tiene solución?
Bastante. La carpintería con vidrio asimétrico es lo que más aporta, y la caja de persiana aislada suele ser el punto débil olvidado. Si además se puede actuar en el techo, la mejora es notable.
¿Cuánto tarda la tramitación?
Depende del tipo de obra y de si el inmueble está catalogado, y no es un plazo que controlemos nosotros. Lo que sí hacemos es tramitarlo desde el principio y planificar el calendario contando con ese tiempo, en lugar de dar una fecha que luego no se pueda cumplir.
