El Ayuntamiento de València ha declarado turísticamente saturados cuatro distritos y diecinueve barrios. El criterio es uno solo: que las plazas turísticas no superen el 8 % de los vecinos empadronados. Donde se pasa de ahí, no se conceden licencias nuevas de vivienda turística.
Si tienes un piso en uno de esos barrios y contabas con el alquiler turístico, la decisión ya no es esa. Es qué haces ahora con él. Y la reforma que pide un piso para alquiler de larga duración no es la misma que la de un turístico.
Qué barrios están afectados
Entre los declarados saturados están el Grau, el Cabanyal, la Malva-rosa, Beteró, Natzaret, el Pla del Remei, el Botànic, la Roqueta, Campanar y Morvedre. Algunas cifras dan idea de hasta qué punto: la Roqueta ronda el 18 %, el Botànic el 15 %, Morvedre el 10,8 % y Campanar el 8,8 %. A nivel de distrito, Poblats Marítims va por el 12 % y Camins al Grau por el 11,5 %.
Nosotros no somos gestores ni abogados: lo que corresponde es confirmar la situación de tu inmueble en el Ayuntamiento antes de tomar ninguna decisión. Lo que sí sabemos es qué obra pide cada destino.
Las cinco diferencias entre un turístico y un alquiler largo
- El número de camas deja de mandar. En turístico se exprime la superficie; en larga duración se busca que el piso se viva bien. Suele significar menos dormitorios y mejores, y una zona común de verdad.
- La cocina cambia de papel. En turístico basta con una cocina digna. En alquiler largo la cocina es donde se decide la visita: encimera resistente, capacidad de almacenaje y electrodomésticos que no haya que sustituir en dos años.
- Los materiales tienen que aguantar rotación distinta. Un turístico se limpia a fondo cada semana y se repasa cada temporada. Un alquiler largo se entrega y pasan cinco años: porcelánico en vez de laminado, pintura lavable, herrajes buenos.
- Las instalaciones pasan a primera línea. En turístico una avería se resuelve entre estancias. En alquiler largo una fontanería vieja son llamadas, humedades y conflicto con el inquilino. Fontanería y electricidad nuevas con boletín dejan de ser opcionales.
- El almacenaje importa. Nadie vive cinco años sin armarios. Es de las partidas que más se agradecen y de las que primero se caen del presupuesto.
Qué conviene tocar, por orden
- Instalaciones completas: electricidad REBT con boletín (desde 1.400 € más 1.100 € de boletín) y fontanería de contador a grifo (desde 1.900 €).
- Baño completo: desde 6.100 €, con plato de ducha de obra en lugar de bañera.
- Cocina: obra desde 3.400 €, fontanería desde 3.700 €, mobiliario desde 8.700 € y montaje desde 1.600 €.
- Alisado y pintura: desde 5.700 € con gotelé, más 1.600 € de pintura plástica.
- Suelo porcelánico: desde 3.600 €, que aguanta mejor que el laminado.
- Armarios: desde 2.700 €.
En un piso de 80 m² eso ronda los 50.000 € sin IVA; el desglose está en qué entra en una reforma de 50.000 €. Una reforma integral parte de 875 €/m² sin IVA.
Y si el piso ya estaba montado como turístico
Entonces suele haber trabajo de deshacer antes que de hacer. Lo que más nos encontramos:
- Dormitorios partidos con tabiques de pladur para sacar una plaza más, sin ventana o con ventana a patinillo. Hay que devolverlos a una distribución habitable.
- Cocinas mínimas pensadas para desayunar, no para cocinar a diario.
- Cerraduras y automatismos de acceso sin llave que en alquiler largo no aportan nada.
- Mobiliario de rotación, barato por definición, que ya no se sostiene.
Qué barrio tienes, importa
Cada uno pide una obra distinta. Lo hemos detallado por zonas: el Botànic, la Roqueta, Morvedre, el Cabanyal, la Malva-rosa, el Grau, Natzaret, el Pla del Remei y Campanar.
Te lo planteamos con el piso delante
En la visita vemos qué hay montado, qué se aprovecha y qué hay que deshacer, y te damos presupuesto cerrado por partidas con el plazo por escrito, más el diseño 3D de la distribución nueva, modificable sin coste.
¿Tienes un piso que ya no puede ser turístico? Llámanos al 618 17 13 91 y vamos a verlo sin compromiso.
Reformas por zonas de Valencia
Trabajamos en toda Valencia, pero cada barrio tiene sus particularidades constructivas. Hemos preparado una página específica para las zonas donde más obra hacemos:
- Reformas en Ruzafa — fincas antiguas con suelo hidráulico.
- Reformas en Extramurs — Botánico, Arrancapins, la Petxina y la Roqueta.
- Reformas en El Carmen — casas de hasta 200 años en Ciutat Vella.
- Reformas en Sant Francesc — el metro cuadrado más caro de la ciudad, con edificios protegidos.
- Reformas en El Mercat — tejido medieval junto a la Lonja y el Mercado Central.
- Reformas en La Seu — el entorno de la Catedral, con la protección más alta de la ciudad.
- Reformas en La Xerea — el barrio noble: fincas de los años 20 a 40 y palacios.
- Reformas en El Pilar — Velluters, el antiguo barrio de la seda.
- Reformas en El Pla del Remei — fincas modernistas del ensanche, amplias y de techos altos.
- Reformas en Arrancapins — 12.472 viviendas y el 78 % anteriores a 1981.
- Reformas en La Petxina — el 80 % del barrio, construido entre 1921 y 1980.
- Reformas en Gran Via — finca de ensanche de 1900: altura, molduras y hidráulico.
- Reformas en El Botànic — barrio saturado turísticamente: qué obra tiene sentido ahora.
- Reformas en La Roqueta — fincas de los años 20 a 40 junto a la Estación del Norte.
- Reformas en Benimaclet — casas bajas con patio y pisos de los años 60.
- Reformas en Torrefiel — 11.635 viviendas, el 62 % de entre 1961 y 1980.
- Reformas en Orriols — el barrio con más rentabilidad de alquiler de la ciudad.
- Reformas en Benicalap — el segundo distrito más joven de Valencia.
- Reformas en Marxalenes — finca antigua con suelo hidráulico y techos altos.
- Reformas en Campanar — casco histórico catalogado junto a promociones de los 90.
- Reformas en Trinitat — 87 m² de media por redistribuir junto a Viveros.
- Reformas en Patraix — bloques densos levantados entre 1961 y 1980.
- Reformas en Nou Moles — parque construido en su mayoría entre 1961 y 1980.
- Reformas en Monteolivete — pisos ajustados de los años 60 junto a la Ciutat de les Arts.
- Reformas en La Raiosa — mitad del parque de los años 60 a 80 y alta densidad.
- Reformas en Malilla — bloques de los 70 y obra nueva junto al hospital La Fe.
- Reformas en Sant Marcel·lí — grupo de vivienda social de los años 50, de superficie ajustada.
- Reformas en Sant Isidre — VPO de los 70 y promociones de los 90 y 2000.
- Reformas en En Corts — bloques de los años 60 junto a Monteolivete y Malilla.
- Reformas en Benimàmet — pueblo dentro de la ciudad: casa baja, chalet y bloque.
- Reformas en Tres Forques — el 97 % del parque de 1941 a 1980, con déficit de aislamiento.
- Reformas en El Cabanyal — vivienda protegida y fachadas de azulejo.
- Reformas en La Malvarrosa — obra a pie de playa, con la salinidad como factor.
- Reformas en El Grau — finca portuaria, viviendas y locales.
- Reformas en Natzaret — pisos de los 60 y casas unifamiliares junto al puerto.
- Reformas en Ayora — pisos de 60 a 75 m² donde el aislamiento acústico manda.
- Reformas en La Creu del Grau — el 41 % del parque levantado en los años 60.
- Reformas en Mestalla — fincas amplias en el distrito de mayor renta.
- Reformas en Exposició — el barrio más caro del Pla del Real, con fincas amplias.
- Reformas en Ciutat Jardí — edificación abierta y casas unifamiliares.
- Reformas en L’Amistat — casas de cooperativa de 1928 y bloques junto a la universidad.
- Reformas en Penya-Roja — torres de los 2000: qué tiene sentido tocar y qué no.
- Reformas en Jaume Roig — pisos de 145 m² en el Pla del Real: calidades altas.
- Reformas en Morvedre — uno de los barrios más densos: 58 % de pisos anteriores a 1970.
- Reformas en Vara de Quart — el 65 % de sus viviendas son de los años 70.
- Reformas en L’Illa Perduda — bloques de 1955-1962 junto a las universidades.
Y en la comarca: Godella, Rocafort, L’Eliana, Alboraya y Catarroja.
Información general, no asesoramiento jurídico ni urbanístico: la situación concreta de tu inmueble se confirma en el Ayuntamiento de València. Precios de referencia sin IVA, actualizados a 2026.
