Valencia tiene un parque de vivienda viejo, y no es una impresión: está en los datos del propio Ayuntamiento. En La Torre, el 71 % de las viviendas se construyó entre 1941 y 1980. En Poble Nou, el 86 % es anterior a 1981. En El Saler, el 86 % se levantó entre 1961 y 1980. En les Cases de Bàrcena, entre 1981 y 2000 se construyó una sola unidad en todo el barrio.
Son barrios distintos con historias distintas, pero cuentan lo mismo: miles de edificios de Valencia tienen entre cuarenta y cinco y sesenta y cinco años, con la fachada, la cubierta y las instalaciones comunes originales. No es que estén mal construidos. Es que han cumplido su ciclo y nadie los ha tocado desde entonces.
Qué rehabilitamos
Una rehabilitación de edificio es obra en los elementos comunes, la que paga la comunidad y no el propietario de cada piso:
- Fachada. Reparación del soporte, tratamiento de armaduras, revestimiento nuevo y, cuando procede, aislamiento por el exterior.
- Cubierta. Impermeabilización, aislamiento, sustitución de la cobertura, desagües y petos. Es donde empiezan la mitad de las humedades de los áticos.
- Patios de luces y medianeras. La parte olvidada: suelen estar peor que la fachada principal porque no se ven desde la calle.
- Zaguán, escalera y zonas comunes. Lo primero que ve quien entra, y lo que más pesa cuando un vecino quiere vender o alquilar.
- Accesibilidad. Rampas, eliminación de peldaños en el acceso y adecuación del portal.
- Instalaciones comunes. Bajantes generales, columnas de agua, red de saneamiento enterrada y electricidad de zonas comunes.
Las señales de que tu edificio lo necesita
Rara vez llega una comunidad diciendo «queremos rehabilitar». Llega diciendo «se ha caído un trozo de fachada». Estas son las señales que no conviene dejar pasar:
- Desprendimientos. Cae revestimiento a la calle o al patio. Es la señal más seria, porque hay riesgo para las personas y porque obliga a actuar de inmediato.
- Armaduras vistas u óxido en cantos de forjado. Manchas marrones, abombamientos o hierro a la vista en los frentes de balcón y voladizos. El hormigón se carbonata con los años y el acero de dentro empieza a corroerse y a empujar.
- Fisuras. No todas son graves, pero hay que distinguir la fisura superficial del revestimiento de la que sigue una línea estructural.
- Humedades en la última planta. Casi siempre es la cubierta, y casi siempre lleva años filtrando antes de que aparezca la mancha.
- Humedad persistente en plantas bajas. Capilaridad, filtración desde el terreno o una bajante rota. Son tres causas distintas con tres soluciones distintas.
- Balcones y barandillas. En edificios cerca del mar, el ambiente salino se come anclajes y herrajes mucho antes de lo que la gente supone.
El informe del edificio: por dónde se empieza
Si el edificio ha cumplido medio siglo, lo normal es que le toque pasar el Informe de Evaluación del Edificio, el documento que revisa un técnico y que deja por escrito el estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética. Es el equivalente a la ITV del edificio, y es también el punto de partida razonable de cualquier rehabilitación: dice qué hay que hacer y con qué urgencia, en vez de improvisar por partes.
Qué obligaciones y qué plazos le corresponden a tu edificio en concreto lo confirma el técnico que lo redacte o tu administrador de fincas, no nosotros. Lo que hacemos nosotros empieza después: traducir ese informe en un presupuesto por partidas y en un calendario de obra realista.
Cómo trabajamos con una comunidad
Trabajar para una comunidad no se parece a trabajar para un propietario. Hay una junta que decide, un administrador que coordina y veinte vecinos que siguen viviendo ahí durante la obra. Así lo hacemos:
- Visita y diagnóstico. Vemos el edificio entero —fachada, patios, cubierta, zaguán— y decimos qué es urgente, qué puede esperar y qué no hace falta tocar. Gratis y sin compromiso.
- Presupuesto por partidas. Desglosado, para que la junta pueda comparar de verdad con otras ofertas y decidir qué entra y qué se aplaza. Un total en una línea no se puede comparar con nada.
- Explicarlo en la junta. Si hace falta, vamos y lo contamos nosotros. Es más fácil aprobar una obra que se entiende.
- Fases, si el presupuesto lo pide. Muchas comunidades no pueden con todo a la vez. Se ordena por urgencia —primero lo que es seguridad, después lo que es conservación y por último lo que es mejora— y cada fase queda cerrada.
- Un interlocutor único con el presidente y el administrador, y partes de avance por escrito con fotos.
Las mayorías necesarias para aprobar cada tipo de obra las marca la Ley de Propiedad Horizontal y no son iguales para una obra de conservación que para una mejora: eso lo concreta tu administrador. Nosotros nos ocupamos de que el presupuesto esté lo bastante claro como para que esa votación no se eternice.
Qué sistema de fachada conviene
No hay uno mejor: hay uno adecuado para cada edificio. Las opciones reales son estas:
- Reparar y revestir lo que hay. Cuando el soporte está sano y el problema es el acabado. Es la intervención más contenida y, en edificios con fachada catalogada o en casco histórico, muchas veces la única posible.
- Aislamiento por el exterior (SATE). Se añade aislamiento sobre la fachada existente y se reviste. Es lo que de verdad cambia el confort y la factura energética del edificio, porque elimina los puentes térmicos. Requiere resolver bien los encuentros con ventanas, balcones y cornisas, y ahí es donde se distingue un trabajo bueno de uno malo.
- Fachada ventilada. Una piel exterior separada del muro con cámara de aire. Es la solución de más recorrido técnico y la que mejor se comporta, también la de mayor envergadura.
La elección depende del estado del soporte, de si el edificio está catalogado, de lo que permita la normativa del PGOU en esa calle y de hasta dónde quiera llegar la comunidad. Se decide con el diagnóstico delante, no por catálogo.
Ayudas y deducciones: lo que decimos y lo que no
Existen programas públicos de ayuda a la rehabilitación y deducciones fiscales por obras que mejoran la eficiencia energética del edificio. Lo que no vamos a hacer es prometerte un porcentaje ni una cuantía en una página web: las convocatorias abren y cierran, cambian los requisitos y cambian los plazos.
Si hay una ayuda viva que encaje con tu obra, lo que necesitas es la documentación técnica en regla para poder solicitarla, y eso sí lo preparamos: memoria, mediciones, presupuesto desglosado y certificados. La gestión y la comprobación de la convocatoria van con tu administrador y tu asesor, que son quienes responden de ello.
Vivir en el edificio durante la obra
Una rehabilitación de fachada o de cubierta se hace con el edificio habitado, y eso hay que organizarlo:
- Andamio y seguridad. Montaje, red de protección, señalización y permiso de ocupación de vía pública cuando el andamio invade acera.
- Ventanas y balcones. Hay días en que no se pueden abrir, y conviene avisar con antelación en vez de el mismo día.
- Accesos. El portal sigue funcionando. Se protege y se limpia a diario.
- Ruido. Respetando el horario del edificio y concentrando lo ruidoso en franjas acordadas.
Preguntas frecuentes sobre rehabilitación de edificios
Se ha caído un trozo de fachada. ¿Qué hacemos?
Lo primero es asegurar la zona para que no haya riesgo, y eso es inmediato. Después se revisa el resto de la fachada, porque un desprendimiento casi nunca es un punto aislado: es el primero que se ha soltado.
¿Podéis ir a explicarlo a la junta de vecinos?
Sí, y lo recomendamos. Una obra que se entiende se aprueba antes y genera muchos menos conflictos durante la ejecución.
¿Se puede hacer por fases?
Sí, y en comunidades con presupuesto ajustado suele ser lo sensato. Se ordena por urgencia: primero seguridad, después conservación, por último mejora. Cada fase se cierra y se certifica.
¿Cuánto dura una rehabilitación de fachada?
Depende del tamaño del edificio, del sistema elegido y de lo que aparezca al picar. Lo que sí hacemos es dar un calendario por fases en el presupuesto, con el montaje y desmontaje de andamio dentro, en lugar de un plazo redondo que luego no se cumple.
¿Trabajáis con el administrador de fincas?
Sí, es lo habitual. Él lleva la parte de convocatorias, actas y mayorías; nosotros, la técnica y la obra.
¿Y si el edificio está catalogado?
Cambia lo que se puede tocar en fachada, huecos y volumen, y alarga la tramitación. Lo comprobamos antes de presupuestar. Lo que se aplica exactamente a tu edificio lo determina el técnico que firme el proyecto, con el catálogo y el PGOU delante.
¿Tu edificio necesita una rehabilitación?
Call us on 618 17 13 91 o pide tu presupuesto. Vamos a ver el edificio sin compromiso.